Участок в охранной зоне - изучаем тонкости

Присмотрели заметно дешевый по сравнению с аналогами земельный участок и хотите его приобрести?

Чтобы исключить все риски, связанные с использованием земли в будущем, необходимо собрать информацию об объекте, который вы собираетесь купить. Так вы сможете определить возможности его застройки. Следует уточнить, не располагается ли участок в зоне с особыми условиями и специальными требованиями использования. Не уделив достаточно внимания получению полной информации, вы можете приобрести недвижимость, которую затем не сможете использовать без проволочек. Одними из таких специальных зон являются охранные зоны.

Подробней об особенностях охранных зон рассказали в Росреестре.

Виды охранных зон

Существует 28 видов зонирования, использование которых регламентируется на законодательном уровне. Их перечень можно найти в Земельном кодексе. Специальными признаются охранные зоны вблизи объектов электросетевого хозяйства, трубопроводов, придорожных полос, линий связи и других объектов. Зоны устанавливается по видам охраняемых объектов.

От типа зонирования зависит перечень ограничений, которые накладываются на использование земли, которая попала в его пределы. Часто эти ограничения связаны:

• с возможностью капитального строительства;
• с параметрами объектов, которые могут возводиться;
• с видами строительных работ, которые разрешены на участке.

Проверка земельного участка

Перед покупкой обязательно уточните, не размещаются ли вблизи заинтересовавшего вас участка инженерные сети или сооружения. Обращайте внимание не только на наземные объекты. Подземные трубопроводы и электросети, проходящие вблизи участка, являются причиной специального режима эксплуатации. Для потенциального застройщика это может оказаться неприятным открытием.

Чтобы наверняка узнать о наличии охранной зоны, закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сведения, нужные вам, будут располагаться в разделе «Ограничения». Кроме этого, на сайте Росреестра вы сможете рассмотреть Публичную кадастровую карту. На ней также отображается специальное зонирование. В органах архитектуры есть сведения о том, как распланирована территория, и где есть охранные зоны. Чтобы получить эту информацию, достаточно подать письменный запрос.

В выписке из ЕГРН может не быть сведений о специальном зонировании

Вы можете не обнаружить отметки о наличии специальной зоны в выписке из ЕГРН на участок, расположенный поблизости к наземным промышленным объектам. Это может быть результатом того, что безответственный собственник промышленного комплекса не потрудился определить границы зоны, которая является охранной. Если он не внёс в ЕГРН эти сведения, вы можете обратиться в надзорные органы. Дело в том, что попытки строительства на таком участке закончатся плачевно. Если участок попадает в специальную зону, отсутствие записи в ЕГРН не является смягчающим обстоятельством. Не смотря на это, действуют все ограничения характерные виду специального зонирования.

В этом случае «работает» только одно правило. Требования по режиму использования должны соблюдаться вне зависимости от того, правильно ли оформлено расположение земельного участка. Собственник не освобождается от ответственности за несоблюдение правил строительства в охранной зоне, если его участок фактически в ней находится.

Отличия целевого использования земли в охранных зонах

Есть разные виды запретов. Например, вблизи ЛЭП нельзя строить никаких зданий или сооружений. Вблизи санитарно-защитных объектов нельзя возводить жилые дома. Если под участком проходит кабельная линия, никакие работы не могут проводиться без разрешения организации, которая является её собственником.

Изъятие земли в охранной зоне

Законом запрещено изъятие такой собственности. Права землевладельца не могут быть ущемлены. Участок может продаваться или передаваться по наследству, сдаваться в аренду. Но в любом случае должен соблюдаться особый режим использования, который продиктован целями специального зонирования. Должны соблюдаться запреты на все виды деятельности в соответствии с предписаниями по виду специального использования.

Охранная зона газопровода

Любые работы проводятся только после согласования с собственником газопровода. К запросу необходимо приложить выписку из ЕГРН, в которой определено местоположение участка. Получение разрешения понадобится, если вы решите проводить на своей земле земляные, строительные или взрывные работы. В запросе обязательно укажите вид деятельности, который собираетесь осуществлять на участке.

Изменение охранного зонирования

Кадастровый инженер может замерить расстояние от границ участка до объекта, который стал причиной расположения охранной зоны. Получив точную цифру нужно сравнить её с той, которая внесена в ЕГРН. Если выяснится, что расстояние несколько больше, и дополнительные метры позволяют говорить о том, что участок не располагается в специальной зоне, имеет смысл обратиться в эксплуатирующую организацию. Составьте запрос с требованием уточнить границы охранной зоны и внести изменения в ЕГРН. Если собственник не хочет этим заниматься, игнорируя ваши обращения, лучше обратиться в суд.

Работа в специальной зоне без согласования

Если нарушение допустят должностные лица какой-либо организации, последует дисциплинарная ответственность. Если нарушение повлечёт за собой неблагоприятные последствия для людей или окружающей среды, речь будет идти об ответственности административного или уголовного характера.

Степень ответственности зависит от тяжести последствий. Она будет самой высокой, если повреждение газопровода станет причиной человеческих жертв. Если те же действия повлекут за собой выход из строя газопровода без нанесения вреда окружающей среде, наказание может выражаться в уплате штрафа и возмещении ущерба компании-собственнику объекта, расположение которого определяет специальное зонирование.

Взыскание убытков

Если собственник участка несёт убытки из-за того, что его земля находится в пределах охранной зоны, покрывать их должен собственник опасного объекта. Если он отказывается возмещать убытки или делает это в незначительном объёме, владелец участка может обратиться в судебные органы с иском о взыскании ущерба.