Оформляем в собственность землю под многоэтажным домом

Городская администрация Москвы пообещала жителям пятиэтажных «хрущевок» денежную компенсацию за жилые дома, которые будут снесены в ходе реновации. Чтобы повысить стоимость своей квартиры (или, возможно, даже уберечь дом от сноса), имеет смысл оформить в долевую собственность земельный участок, на котором непосредственно стоит здание. Если этот участок юридически сформирован, то последовательность действий будет следующая:

1. Зайдите на сайт Росреестра и запросите сведения об участке.
2. Оплатите услугу и получите соответствующую выписку.
3. Сходите в МФЦ с выпиской, паспортом и свидетельством о праве собственности на какое-либо помещение внутри дома.
4. Оплатите государственную пошлину (ее размер составляет 200 рублей) и сдайте документы специалисту МФЦ.
5. Получите выписку о праве собственности на долю участка через 10 рабочих дней.

Как оформить землю под многоэтажным домом в собственность, если участок не сформирован?

Если участок, расположенный под домом, официально не сформирован, необходимо организовать общее собрание владельцев квартир и нежилых помещений. Для этого нужно не позднее, чем за 10 дней до желаемой даты проведения собрания, направить всем собственникам уведомления. В них должно быть написано, когда состоится это мероприятие, и какие вопросы на нем предполагается обсудить.

На собрании понадобится принять решение о том, чтобы сформировать участок под домом и поставить его на государственный кадастровый учет. Чтобы реализовать это решение, необходимы следующие документы:

• Схема распределения долей владельцев помещений на общее имущество здания.
• Копии уведомлений об организации собрания собственников.
• Лист с информацией о регистрации тех владельцев помещений или их представителей, которые пришли на собрание.
• Официально оформленные доверенности представителей владельцев помещений.
• Решение о формировании участка земли, принятое во время собрания, оформленное в письменном виде.
• Протокол проведенного собрания.

Также на собрании понадобится выбрать уполномоченное лицо, которое впоследствии будет представлять интересы всех владельцев жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Это лицо должно будет написать заявление о создании участка под домом и его постановке на кадастровый учет в московском ДГИ (Департаменте городского имущества).

Последовательность действий после обращения в ДГИ

Получив ваше заявление, ДГИ выяснит, существует ли на ваш квартал утвержденный проект межевания. Вы можете проверить это и сами на электронном атласе Москвы. Для этого необходимо перейти на вкладку «территории» и включить слой под названием «проекты межевания кварталов». Если окажется, что на квартал, в котором расположен ваш дом, утвержденного плана еще нет, то вам придется ждать, пока он не будет утвержден (примерные сроки утверждения можно узнать в ДГИ или районной управе). На сегодняшний день примерно 50% проектов межевания территорий в Москве прошли процедуру утверждения.

После утверждения проекта межевания события будут развиваться следующим образом:

1. ДГИ выполнит согласование границ земельного надела под зданием в соответствии с полученным проектом межевания.
2. На основании утвержденного проекта и решения ДГИ владельцы помещений в многоквартирном доме должны будут нанять кадастрового инженера, которому предстоит выполнить межевание участка и составить его межевой план. Эти услуги стоят несколько десятков тысяч рублей, которые собственники могут собрать дополнительно, либо определить из средств текущего ремонта, а также средств на содержание жилья.
3. Составленный инженером межевой план вместе с протоколом проведенного ранее собрания понадобится передать в орган МСУ (местного самоуправления), занимающийся земельными отношениями.
4. Орган МСУ назначит публичные слушания, во время которых проект межевания будет обсужден. Если во время слушаний не возникнет никаких замечаний, то будет подготовлено и вынесено решение о создании земельного участка.

Перечень документов, которые необходимо направить в Росреестр

Решение о формировании надела земли – ключевой, однако не последний этап в процессе получения права собственности на долю участка под многокватирным домом. После этого уполномоченное лицо должно будет обратиться в Росреестр с пакетом следующих документов:

• Заявление о постановке участка на государственный кадастровый учет, а также о регистрации общего права долевой собственности на общее имущество, относящееся к многоквартирному дому.
• Подтверждение уплаты госпошлины (по состоянию на 2017 год она составляет 200 рублей).
• Решение собрания собственников о формировании участка земли, на котором построено многоквартирное здание.
• Документ, удостоверяющий личность уполномоченного лица (либо документ, удостоверяющий личность его представителя, и заверенная нотариусом доверенность).
• Вся документация о формировании земельного участка, включая разработанный кадастровым инженером межевой план.
• Протокол собрания собственников, определяющий доли в составе общей собственности на общее имущество дома.
• Бумаги, фиксирующие права собственности владельцев жилых и нежилых помещений на эти помещения.

Предоставить все эти документы в Росреестр можно как посредством МФЦ, так и по почте (с объявленной ценностью и описью всех вложений). Также можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра или порталом государственных услуг. Когда регистрация будет выполнена, Росреестр уведомит вам об этом СМС-сообщением или письмом на электронную почту. Затем останется только заказать выписку из ЕГРН, которая и будет представлять собой подтверждение ваших прав на долю в земельном участке, расположенном под домом.

Особенности взаимодействия с кадастровым инженером

Инженер, который проведет процедуру межевания участка, должен входить в СРО кадастровых инженеров. Крайне желательно выбрать специалиста, который уже работал с участками, расположенными под многоквартирными зданиями. Если в ЕГРН уже есть межевые планы соседних земельных наделов, потребуется согласовать границы вашего участка с их владельцами.

По завершении всех работ кадастровый инженер создает межевой план в формате электронного документа, подлинность которого заверяется его электронной цифровой подписью. Это официальный, юридически правомерный документ, который и необходимо предоставить сотрудникам Росреестра.

Выше было отмечено, что проект межевого плана обязательно обсуждается на публичных слушаниях. Если во время этих слушаний будут выявлены какие-то недочеты, то кадастровый учет будет приостановлен на 3 месяца. При этом сам межевой план будет возвращен выполнившему его кадастровому инженеру, который должен будет доработать его в соответствии с замечаниями.

С какими проблемами можно столкнуться при оформлении земли под многоэтажным домом в собственность?

• Как уже было сказано, при отсутствии утвержденного проекта межевания земель понадобится ждать, когда он пройдет процедуру утверждения. Порой этот процесс занимает несколько месяцев или даже несколько лет.
• Если когда-то давно на участке были учтены хозяйственные постройки (к примеру, гаражи или сараи), а впоследствии их снесли, то возникнут проблемы с правильным формированием участка. Другими словами, его не удастся оформить так, как было указано в проекте межевания. Чтобы разобраться с ситуацией, понадобится обратиться в ДГИ, Росреестр и, возможно, даже в судебные органы.
• Согласование границ порой занимает очень много времени. Нередко соседи медлят с подписанием актов согласования просто из-за того, что не разбираются в ситуации и боятся ставить подпись на незнакомом документе.
• С января 2017 года проверкой межевых планов занимаются не сотрудники Кадастровой палаты, а специалисты Росреестра. Другими словами, если раньше этим занимались технические специалисты, то сейчас эта обязанность перешла к юристам-регистраторам. Многие из них не слишком хорошо разбираются в межевых планах, и нередко «на всякий случай» приостанавливают кадастровый учет по надуманным причинам.

Таким образом, оформление в собственность участка земли, расположенного под многоквартирным домом – достаточно сложный и многоступенчатый процесс. Если вам повезет, он может занять всего 2-3 месяца, в противном случае – затянуться на годы. Однако в результате он позволит существенно повысить стоимость квартиры, исключить вероятность того, что под окнами появятся самовольно построенные гаражи или ларьки, а также качественно обустроить придомовую территорию: к примеру, разбить палисадник или установить детскую игровую площадку. Но нужно помнить, что как только доля земельного участка перейдет в вашу собственность, вы возьмете на себя обязанность по регулярной уплате земельного налога.