Мы перезвоним в удобное для вас время!
— Полезная информация — Аналитика, статьи, обзоры — Межевание земельного участка при многоквартирных домах
Галонский Андрей, кадастровый инженер
Опубликовано - 2021-02-01
Время чтения - 5 минут
Межевание земельного участка - часть кадастровой деятельности, результатом которой становится установление точных границ с определением координат, закреплением их на местности межевыми опорными знаками и составлением плана межевания. Проводится исключительно сертифицированными кадастровыми инженерами.
Без проведения процедуры межевания невозможно поставить на кадастровый государственный учет ни один объект недвижимости: садовый, дачный, земельный участок, дачу, жилой дом, гараж или другое строение.
Начиная с 2021 года российские граждане не могут совершать никаких сделок с земельными участками, которые не поставлены на кадастровый учет. А сделать это невозможно. если межевание не было проведено.
Обязательна процедура в следующих случаях:
Участок, который не был отмежеван, нельзя продать, купить, сдать в аренду, передать в пользование другому лицу, приватизировать, передать или принять в наследство.
До 2021 года граждане имели возможность не проводить межевание участков, собственность на которые была оформлена ранее, при продаже или для передачи в наследство. С 2021 года оформить такие сделки без процедуры межевания стало невозможно - она стала обязательной.
Важно - провести межевание можно только с собственной землей, арендованную землю размежевать нельзя.
Единственный вариант, когда провести межевание граждане могли совершенно бесплатно, оговаривался в финансовой федеральной программе по комплексным кадастровым работам. Граждане имели право бесплатно воспользоваться услугой до 2020 года. После этого срок действия федеральной программы закончился и такой возможности больше не существует - собственники земли обязаны оплачивать процедуру межевания самостоятельно.
Единственное исключение возникает тогда, когда участок попадает в состав комплексных кадастровых работ, проводимых государством для своих нужд. Но рассчитывать на это возможно, только если земли планируется изымать в государственных нуждах или в других подобных случаях.
Существует ошибочное мнение, что бесплатно провести кадастровые работы можно в рамках дачной амнистии. В действительности этот закон относится к упрощенному порядку оформления в собственность уже возведенных строений, и регистрации соответствующих документов, а межевания он не касается.
Более того, в дачной амнистии указывается, что владельцам участков, которые не зарегистрировали свое право на землю, необходимо сделать это как можно быстрее. В ином случае, после окончания действия программы (она постоянно продлевается, но кого-то возможность бесплатно оформить землю в собственность закончится) тем, кто этого не сделает, придется выкупать землю, которой они раньше пользовались, на торгах. В свою очередь без межевания теперь оформить право собственности не удастся. Так как амнистия не предоставляет права на бесплатное межевание, проще оплатить услугу сейчас, чем позже нести намного большие траты.
И все же право воспользоваться бесплатным межеванием остается у некоторых групп граждан. Прежде всего, это многодетные семьи, состоящие на учете как нуждающиеся в жилье, если им выделен новый участок под застройку. Такое право за ними закреплено в Земельном Кодексе. Также могут рассчитывать на бесплатное межевание инвалиды, почетные граждане и другие категории, но только при условии, что это право закреплено в конкретных муниципальных образованиях.
Проводить межевание земельного участка имеют право только кадастровые инженеры, деятельность которых регулируется ФЗ №221 о Государственном кадастре недвижимости. У такого специалиста в обязательном порядке должен быть действующий квалификационный аттестат, договор страхования ответственности, а сам он должен быть включен в состав саморегулируемой организации (СРО)
Проведение межевых работ может занять как один, так и несколько дней. это зависит от конкретных условий и самого участка. Поэтому время проведения работ оговаривается с собственником земли заранее. Процесс проходит автономно - без участия владельца участка, но он может присутствовать при этом.
Кадастровым инженером по прибытии на участок проводятся следующие работы:
Если отсутствуют какие-либо претензии, подписываются соответствующие документы и работы на местности завершается.
Установление границ земельного участка проводится в соответствии с Инструкцией по межеванию, утвержденному Комитетом РФ по землеустройству. В ней утверждены порядок проведения работ, условия, предъявляемые к точности, содержание межевого плана, порядок приема, оформления и контроля за результатами межевания. Акт касается как физических, так и юридических лиц и определяет действия специалистов, вне зависимости от того, к какому ведомству они относятся. Поэтому межевание происходит в точно определенном порядке, выполняется оно государственными или коммерческими структурами. Есть несколько определенных правил, которые обязательно должны быть соблюдены.
Если в Госреестр не внесена информация о границах смежных с изменяемым участком земель, возникает необходимость в составлении акта согласования. Этот документ должен подтвердить, что собственники соседних участков не имеют каких-либо претензий к результату.
При этом необходимо соблюдение правил заполнения такого акта:
Кроме того, в документ вносятся данные о:
Кроме подписей владельца земли и соседних участков акт заверяется самим кадастровым инженером и его печатью.
Процедура проводится до начала работ. Соседи в обязательном порядке должны быть извещены о том, что в конкретную дату и время будет осуществлено измерение участка и установление его границ. В законе не определена точная форма извещения, поэтому сделать это можно по телефону или в интернете. Однако рекомендуется сделать это заказным письмом через почту России. В таком случае появляется возможность доказать, что извещение было отослано и получено адресатом.
Кроме того, если земля находится на территории, входящей в состав садового или дачного товарищества, необходимо и согласие его председателя правления. Он также должен быть извещен о предстоящем мероприятии.
После того, как определена стоимость работ и подписан договор, обговаривается время проведения межевания. Кадастровый инженер выезжает к измеряемому участку и собирает как можно больше данных. Устанавливается его размер и форма, выясняются границы. Точные координаты земельного участка определяются геодезистом после того, как кадастровый инженер заканчивает свою часть работы. Однако производится это по желанию собственника земли.
Кадастровый инженер на местности выполняет следующие виды работ:
Для визуального обозначения границ, установленных в процессе геодезических работ, используются столбы, железные штыри, колья или дюбели, вбиваемые в землю.
Согласно закону “О кадастровой деятельности” в результате работ по межеванию должен быть составлен межевой план. Кроме того, инженер размещает межевые знаки на местности и согласовывает результаты с владельцами смежных участков.
Межевой план, составленный кадастровым инженером, является окончательным результатом выполненных работ и состоит из текстовой и графической частей. Он может быть выполнен как в бумажном варианте в виде брошюры с пронумерованными листами, так и в электронном виде. В последнем случае электронный документ заверяется цифровой подписью специалиста, выполнявшего межевание.
В межевой план входит следующая информация:
Кроме того, к плану прикладываются приложения: копия справки о том, что у собственника земли и владельцев смежных участков не имеется возражений, копия извещения в средства массовой информации.
Межевой план требуется для постановки земельного участка на кадастровый учет и дальнейшего оформления права собственности на землю. Также он понадобится, если у соседей возникнут какие-либо претензии, касающиеся разграничения земель. В таком случае межевой план станет официальным доказательством во время судебных заседаний.
Для постановки на учет оформленный по всем правилам межевой план необходимо предоставить в Росреестр. В эту же организацию документ подается, если межевание проводилось для уточнения границ, при выделе нового участка или объединения земель, если межевание было повторным и выполнялось для внесения новых, точных сведений.
В договоре с организацией, уточняется, какая из сторон будет подавать документы в Росреестр и получать результат их рассмотрения.
Так как деятельность кадастровых инженеров относится к вневедомственной, поэтому государственных цен на нее не существует. Есть специальная методика, позволяющая провести расчет кадастровых работ, однако она не является обязательной. Поэтому каждая из компаний, предоставляющих услугу, стоимость межевания определяется самостоятельно. Этот показатель зависит от площади и формы (геометрически сложной, усложненной, простой и т.д.) обследуемого земельного участка, его удаленности, категории земель.
Межевание земельного участка - процесс достаточно длительный и не бесплатный. Однако без него не обойтись, если фактический собственник земли хочет юридически оформить право собственности или проводить сделки с землей. Наследники такого земельного участка не смогут его использовать и вступить в право наследования. Отсутствие участка в кадастровом реестре может стать причиной того, что часть земли может быть потеряна, а без межевого плана поставить на учет ее не получится. В результате становится ясно, что межевание - процедура, которую следует пройти всем, кто пользуется землей.
Начать наше обсуждение предлагаем с основ, то есть с самого понятия межевания придомовой территории. Разумеется, есть немало обладателей участков, что уже считают, будто этот самый участок у дома изначально принадлежит им, но это не совсем верно.
Право на владение придомовой территорией приходит лишь после официального внесения в Единый государственный реестр и получения кадастрового номера.
На основании статьи 36 Земельного кодекса, участок под домом может принадлежать жильцам - они имеют на это полное законодательное право. Но возникает некоторая помеха между этим участком и владельцем дома - это юридическая неграмотность. Чиновники знают о тусклой картине неосведомленности населения и пользуются этим, оформляя во владения лишь участок, на котором стоит дом. Остается вопрос, который можно охарактеризовать так: как взрастить дерево там, где уже стоит дом? Конечно же, никак. Нужно уметь оформлять межевание придомовой территории, вот и все. Иногда и вовсе случается полный абсурд, когда вроде и документы оформлены правильно, но под домом вместо пышного сада, наставили гаражи, причем не обитатели дома, а предприниматели. Нужно уметь отстаивать свою собственность и в этом вопросе!
Кадастровый инженер в первую очередь пристально отнесется к составлению вами заявления. Во-первых, нужно прописать, что вы просите сформировать и оформить участок в собственность, а не просите выделить участок - это ошибка. Во-вторых, обязательной должна быть формулировка "Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию". Если чиновник не найдет в заявлении этой чудо-строки, есть вероятность, что в качестве участка вы получите землю под фундаментом дома.
Не все сложности в межевании придомовой территории касаются бюрократии - зачастую сами люди создают себе воображаемые проблемы. Запомните, что ничего интуитивно в вопросах законодательства вы не сможете решить - обо всем нужно узнавать, спрашивать, интересоваться. Так, многие считают, что без ТСЖ межевание не получится. Однако, стоит чуть пристальнее рассмотреть вопрос, как выясняется, что выход есть и невозможное возможно!
Есть и отдельная когорта борцов за справедливость, что своими действиями только усугубляют мирскую несправедливость. Они утверждают, мол "частная собственность - это плохо, все должно принадлежать народу!" Однако, они забывают, что кроме законопослушных граждан, есть и другие, что с радостью воспользуются освобожденной территорией в своих целях. Так что лучше уж взять придомовую территорию в свое распоряжении, а там уж хоть народу, хоть под застройку - неважно, ведь земля будет вашей.
Эксперты по межеванию придомовой территории не только избавят вас от предрассудков по поводу владения частной собственностью, но и уверят любого постояльца многоквартирного дома в том, что и у него есть право на владение участком возле жилья. Специалисты точно знают, какие вопросы у вас уже возникли и как их решить.
Главная проблема в случае с многоквартирными домами, так это разделение придомового земельного участка. Нельзя так просто выйти, поставить забор вокруг площади метр на метр и сказать, что "Участок мой, я живу в этом доме". Все это должно быть юридически оформлено и только специалист сможет помочь вам в вопросе распределения земель вокруг дома. Тем более, что возле дома часто бывают площадки, прилегающие и к другим помещениям, у жильцов которых также есть право на собственность. Кадастровые инженеры с легкостью решают эти вопросы.
На самом деле, мастерство юристов в межевании придомовой территории - это многолетний труд, что сотворил неповторимый опыт. Граждане, мало знакомые с земельными законами, навряд ли смогут быстро справиться с оформлением участка у многоквартирного дома, даже если они объединятся. Впереди энтузиастов еще ждет сбор заявлений от владельцев, межевание, получение ряда документов и многое другое. Естественно, под четкой наводкой эксперта процесс этот ускоряется.
Межевание по простому - это разделение земли и установление границ на отдельных земельных участках. Нужно это действие для создания уверенности у граждан на счет права собственности на данный участок, ведь об этом говорит сама Конституция Российской Федерации: граждане и их объединения имеют право частной собственности на землю.
Начиная с 1 марта 2005 года появилась процедура реализации этого права на собственность - это время вступления в силу Жилищного кодекса РФ. А еще в декабре 29 числа в 2004 году вышел Федеральный закон № 189-Ф3, где писалось и о создании вышеуказанного Жилищного кодекса РФ и о том, что сформированный земельный участок может бесплатно переходить в собственность жильцов.
Землевладельцы, что приобрели земельный участок, в праве сами решать, какова судьба у полученных земель. Одни и вовсе забывают о своих владениях, предоставляя их самим себе, другие заботятся: ставят площадки для детей, спорткомплексы, заборы, тротуары и так далее.
Решение вопроса по применению полученного участка - это уже вопрос солидарности жителей. Главное, что помогает решить межевание, так это определение границ ответственности управляющих компаний, ведь они отвечают и за состояние газонов, деревьев, экологические условия и другое.
В минусе останутся только обитатели многоквартирного дома. Вот небольшой список последствий бездействия в вопросах межевания:
Не стоит упускать из виду строптивость населения соседних домов - если как следует не оформить межевание, "доброжелательные" соседи с радостью и по закону смогут отнять у жильцов придомовые территории. А если попытаться отстоять дело в суде, не имея документальной опоры, то придется подождать с десяток лет, и то без гарантий на победу!
Если полистать жилищное и земельное законодательство РФ, выясняется, что межевание могут проводить местные органы самоуправления, а также государственные органы власти субъекта Российской Федерации.
Но есть случай, когда сами жильцы многоквартирных берутся за формирование придомового участка. Решение о межевании территории принимается во время формального собрания жильцов, где граждане определяют уполномоченное лицо. От его имени делается обращение в подрядную организацию, имеющую лицензию на проведение землеустроительных работ.
Обращаться по этому вопросу граждане могут и в Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом. Для этого необходимо иметь при себе заявление об изготовлении схемы участка на кадастровом плане. Если вся необходимая информация включена в это заявление, то есть имеются планы, перечень технического инвентаря, информация об объектах в рамках участка и другое, Комитет приступает к делу. Вначале он изготавливает, потом согласовывает, и в конце утверждает схему земельного участка. Уже после этого можно обращаться в подрядную компанию на счет выполнения кадастровых работ.
В целом, различий никаких нет. Неважно, кто управляет домом, компания или сообщество жителей. Важно, чтобы каждая организация выполняла свои полномочия в рамках договора, а вопрос по процедуре межевания, все равно, будет решен на общем собрании.
Во-первых, нужно определить, кто вообще должен платить за это. Зачастую сами собственники оплачивают процедуру, но есть и отдельные случаи, когда этим занимаются лица, заключившие соответствующий договор. Ценовая политика во многом зависит от запросов фирмы и колеблется в среднем от 15 до 35 тысяч рублей за весь объем работ.
Эти нюансы решают четкие условия договора. Заказчик и исполнитель должны заранее установить это. Как показывает опыт, обычно межевание длится 1,5-2 месяца, но может затянуться и на все 4.
Узнать истинную стоимость участка под многоквартирным домом можно. Этой информацией владеют территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Узнать стоимость земли можно бесплатно - база цен предоставлена для налогоплательщиков. По запросу можно получить номер кадастрового объекта, а также его стоимость. Сделать это можно либо сформировав запрос в письменной форме, либо по-современному - зайдя в интернет на сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
Здесь все решается строго по закону. Разделение территории происходит согласно действующему земельному и градостроительному законодательству.
Как сказано в пункте 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, размеры придомового участка определяются, учитывая фактическое пользование территорией, а также градостроительные нормы и правила, что были в силе во время застройки земли.
А как указано в 7 статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, границы определяют исходя из положения смежных участков и природного деления территории. Размер формируемого участка во многом зависит от площади, которую занимают все объекты недвижимости, принадлежащие собственникам, претендующим на межевание. Немалую роль играет соблюдение основных требований пожарной безопасности, экологии и санитарии.
Право собственности на землю не должно пересекаться с правами других людей. К примеру, недопустимо разделение участка в пользу собственников, если такое разделение может нанести ущерб жильцам соседних домов, арендаторам и другим людям и сооружениям.
Может такое случится, что фактический размер земельного участка меньше теоретического. К сожалению, согласно постановлению от 26 сентября 1997 года Правительства РФ, такое положение решается не в пользу жильцов - границы устанавливают по фактическому размеру земельного участка.
Данный вопрос решают в Управлении градостроительства и архитектуры Администрации города. Туда нужно обращаться в индивидуальном порядке представителю собственников помещений дома. Вопрос об удовлетворении запроса будет взят на рассмотрение и, если все соответствует градостроительным нормам, заявление будет одобрено.
С 24 июля 2007 года, благодаря появившемуся Федеральному закону № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", местоположение границ согласовывается только с владельцами смежных территорий на праве:
Процедура проведения общих собраний собственников, голосования и прочие детали четко описаны в статьях 45-48 Жилищного кодекса Российский Федерации. Ровно половины, то есть 50% проживающих, достаточно для принятия решения о межевании участка многоквартирного дома.
Об этом уже писалось выше. Жилищное законодательство говорит, что участок под многоквартирным домом передается во владение жильцов - они на это имеют полное право. Но есть исключения, когда земля изъята из оборота, и в других особых случаях. В таких ситуациях, участок действительно сдается в аренду.
Еще в начале нужно поставить все точки над і. У каждого жильца в действительности есть право на пользование территорией по своему усмотрению. Но прежде, чем индивидуализировать какую-то часть земли, необходимо демократично собраться всем вместе и определить: будет ли участок поделен на доли или останется общей собственностью. Если решение будет принято без ссор, обид и четко по голосованию, то каждый получит желанное. В противном случае разбирательство перенесется в суд.
Жилищный кодекс Российской Федерации, а точнее 36 статья утверждает, что земельный участок также входит в состав имущества многоквартирного дома, как и крыша, несущие конструкции, оборудование и т. д. Все это имущество может либо использоваться совместно, либо быть разделено между каждым собственником в отдельности. Собрание этих владельцев и будет решающим в этом вопросе.
Опять же таки, вернемся к 36 статье Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой указано, что абсолютно все имущество многоквартирного дома (а сюда входит и земельный участок, элементы благоустройства и озеленения, а также любые другие объекты, размещенные на территории) по праву принадлежит собственникам квартир в доме.
Если юридическое лицо владеет каким-либо помещением в оспариваемом доме, то следовательно владелец магазина, кафетерия, парикмахерского или чего-либо также является собственником. В итоге, решение о формировании придомного участка принимается согласованно во время обсуждения с участием юридического лица. При этом неважно, жилое или нежилое помещение содержит собственник.
За коммуникации отвечают обслуживающие организации, что являются их поставщиками. Все тяготы поддержания коммуникаций в нормальном состоянии падают на плечи этих компаний, что являются собственниками имущества. Законодательно это подтверждено в 210 статье кодекса Российской Федерации. Еще во время формирования и определения отмежеванной территории, на участке устанавливается охранные зоны площадью, необходимой для нормальных условий осуществления эксплуатации коммуникационных сетей.
На этот вопрос частично отвечает 36 статья Жилищного кодекса Российской Федерации, а точнее ее второй пункт. Согласно предписаниям в нем, владельцы собственности в многоквартирном доме владеют имуществом, пользуются и распоряжаются им самостоятельно. Все объекты являются общими, то есть это общее имущество. А согласно статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, общие владения (имущество) в многоквартирном доме (сюда входят и объекты, расположенные на земельном участке) ремонтируются и содержатся за деньги собственников. Выходит, что площадки, тротуары, заборы и прочее должны содержать владельцы помещений в многоквартирном доме.
Сразу стоит отметить, полностью избежать уплаты налогов не удастся ни одному физическому лицу - это процедура нынче обязательная.
При условии, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и занесен в кадастровый учет, начинается процедура периодической уплаты налогов. Все собственники помещения в доме обязуются уплачивать определенные взносы за владение землей. Расчет платежа производится из пропорциональной зависимости: чем больше помещение, тем больше придется платить.
Исключения из правил есть. Некоторые группы лиц, подпадающие под категорию льготников могут быть частично освобождены от уплаты полной суммы. Так, возможно уменьшение налоговой базы всего на 10 000 рублей. Выходит, что эта сумма вычитается из кадастровой стоимости участка, а остальное облагается налогом, согласно пункту 5 статьи 391 Налогового кодекса РФ.
Скидка актуальна только в единичных случаях, то есть для одного участка, находящегося на одном муниципальном образовании.
Получается, что если у льготника в праве собственности находится несколько земельных участков, то ему придется выбирать. Только в одном случае можно будет уменьшить налоговую базу на 10 000 рублей. Конкретную территорию, частично освобождаемую от налогообложения должен выбрать сам собственник.
Чтобы вы полностью поняли, возьмем пример: у ветерана Великой Отечественной войны есть земельный участок. Его стоимость в кадастровом учете равняется 14 000 рублей. Поскольку ветеран - это льготник, государство снимает 10 000 рублей с полной кадастровой стоимости и платить налог нужно будет только за 4 000 рублей стоимости территории.
Таким образом, на всех собственников-льготников многоквартирного дома распространяются вышеуказанные льготы в виде вычета из налоговой базы 10 000 рублей. Подробную информацию по этому поводу можете найти в 5 пункте 391 статьи Кодекса.
Чтобы получить право на снижение суммы налогообложения, льготнику необходимо предъявить документ о вхождении в одну из вышеуказанных категорий в налоговом органе.
© "ООО ЗЕВС" 2010—2024
Вся информация и материалы, размещенные на сайте zakadastr.ru могут копироваться с обязательным указанием первоисточника в виде гиперссылки.
город Москва,
улица Наташи Ковшовой, 2с1
пн-сб, с 9:00 до 18:00
+7 (495) 660-83-30
[email protected]
Консультацию по телефону
Вы можете получить с 9:00 до 18:00
с понедельника по пятницу
