Ключевые изменения в земельном законодательстве в 2019

С наступлением нового года вступили в силу долгожданные изменения в дачном законодательстве. У дачников появилась возможность размещать на землях садовых и дачных товариществ не только садовые, но и жилые дома, которые влекут за собой юридически значимые последствия. Это возможность прописаться в таком доме, пониженные тарифы на подключение к электроэнергии, налоговый вычет при покупке дачи. Но обо всем по порядку.

Садоводы и огородники. Куда делись дачники?

Новые изменения законодательства, вступившие в силу с 1 января исключили такие понятия, как "дачное хозяйство" и "дача", оставив только огородничество и садоводство. Заниматься садоводством и огородничеством на участках гражданам можно и без образования некоммерческих товариществ. Закон четко закрепляет, для каких целей может использоваться каждый из этих участков.

Официального понятия "дача" больше нет

Так на садовом участке разрешается:

• выращивание урожая для личного потребления;
• размещение садового дома;
• размещение жилого дома;
• размещение гаража, хозпостроек и иных строений необходимых для личных нужд.

Строения, размещенные на садовом участке, будут считаться объектами недвижимости, которые можно будет оформить в собственность.

На огородном земельном участке разрешено:

• выращивание урожая для собственных нужд;
• размещение хозяйственных построек исключительно для хранения инвентаря или урожая.

Постройки, которые размещены на огородном участке, не будут являться объектами недвижимости и за ними не получится зарегистрировать право собственности. Исключение составляют те объекты, которые уже были оформлены в собственность до нововведений в законе, права на них остаются в силе.

Жилой дом на участке некоммерческого товарищества

До 1 марта 2019 года оформление в собственность жилого дома, размещенного на землях СНТ и ДНТ проходит в упрощенном порядке, при условии, что земельный участок под строением в собственности.

Упрощенный порядок включает:

1. Составление декларации об объекте недвижимости.
2. Подготовка технического плана дома.
3. Направление заявления в Росреестр через офисы МФЦ о регистрации права собственности жилого дома с приложением декларации и техпаспорта.
4. Получение выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве.

Первые два пункта выполняются с помощью кадастрового инженера, вторые два может сделать лично собственником.

До 1 марта осталось полтора месяца, но этого достаточно чтобы подготовить и направить документы в Росреестр!

А вот если жилой дом еще в процессе строительства и до 1 марта не будет построен, необходимо уже сейчас подать уведомление в органы местного самоуправления по новому порядку.

Уведомительный порядок строительства садовых домов

Уведомительный порядок включает в себя подачу уведомлений в органы местного самоуправления о планируемой постройке садового дома.

Уведомление содержит параметры будущего строения и графическое описание объекта, сведения о правах на участок, на котором планируется строительство. Если параметры будущего строения соблюдены, администрация выдает уведомление о соответствии - это означает начало строительства, которое необходимо завершить в течение 10 лет.

Если какой-либо из параметров не соответствует строительным нормам, тогда администрация вручает уведомление о несоответствии. В этом случае исправляются допущенные нарушения и уведомление подается заново.

При необходимости внесения изменений в уже полученное уведомление о соответствии подается уведомление о возведении параметров. Оно также должно соответствовать градостроительным нормам иначе администрация не даст разрешение на внесение изменений в уже выданное уведомление.

По завершении строительства дома в ОМС подается соответствующее уведомление с приложением на него технического плана. Эти документы администрация направляет в Росреестр для государственного кадастрового учета нового объекта недвижимости.

С января 2019 года нельзя начинать или продолжать строительство садовых домов без направления уведомления в ОМС. Дом, возведенный без уведомления, будет считаться самовольной постройкой, что уменьшает шансы на кадастровый учет и регистрацию на него права собственности, а в случае несоответствия градостроительным нормам вновь построенный объект придется сносить. Это коснется и тех, кто приобретает участки с уже готовыми постройками. Очень важно, чтобы эти дома уже были учтены в ЕГРН, иначе есть вероятность приобрести участок с самовольной постройкой, которую потом за свой счет придется демонтировать.

Понятие жилого дома в садоводческом товариществе

Дома, находящиеся на землях садовых и дачных некоммерческих товариществ внесены в ЕГРН как "строение с назначением нежилое" или "жилое строение". Первые это, дома временного или сезонного проживания, которые по новой терминологии стали садовыми домами, а вторые - это дома, предназначающиеся для постоянного пребывая или, как теперь правильно, - жилые дома.

Жилой дом - отдельно стоящий объект недвижимости, обладающий следующими характеристиками:

1. Количество наземных этажей - не более трех.
2. Высота строения - не более 20 метров.
3. Наличие жилых комнат и бытовых помещений.
4. Единый неделимый жилой объект без возможности раздела на квартиры.
5. Возможность постоянного круглогодичного проживания.

Размещение жилого дома на садовом участке дает некоторые преимущества:

1. Возможность регистрации в этом доме. Раньше на дачных и садовых участках прописка была запрещена.
2. Понятие "жилой дом" распространяется на все законодательство и соответственного попадает под действие налогового кодекса. В связи с этим появилась возможность получения налогового вычета при приобретении дома на садоводческих участках.
3. Электроснабжение жилых домов стоит дешевле, чем электроснабжение дачных и садовых домиков.

Теперь на даче можно официально прописаться!

Переименование жилого строения в жилой дом не обеспечивает улучшение уровня жилой площади. Поэтому если собственник жилого строения стоит в очереди на улучшение условий проживания, то изменение терминологии не приведет к снятию собственника с учета.

Отличие садового дома от жилого

Садовый дом обладает теми же параметрами, что и жилой дом, за единственным исключением: садовый дом не предназначен для всесезонного пребывания. Он не обеспечен в полной мере той инфраструктурой, которая необходима для круглогодичного проживания в доме.

При условии, что строение внесено в ЕГРН с характеристиками садового дома, но по факту обладает всеми параметрами жилого дома, собственник вправе обратиться с заявлением в ОМС о переводе такого строения в жилой дом. К заявлению о переводе дома из садового в жилой прикладывается заключение по обследованию дома, в котором будут указаны основные характеристики объекта как жилого дома:

1. Описание жилого дома.
2. Разрешенное использование участка, который включает в себя возможность размещения на данном участке жилого дома.
3. Наличие жилых комнат и бытовых помещений.
4. Теплоизоляционная конструкция дома, позволяющая проживать в нем в любое время года.
5. Наличие обязательных инженерных коммуникаций: электричество, отопление, водопровод.
6. Инсоляция не менее 1 жилой комнаты из 1-3 имеющихся в доме, и не менее 2 жилых комнат из 4 и более имеющихся в доме.
7. Наличие вентиляции.

Такое заключение может подготовить кадастровый инженер или предприятие БТИ. На основании данного заключения администрация выносит решение о переводе садового домика в жилой или решение об отказе.

Межевать или не межевать?

Земельным законодательством закреплена неразрывная связь земельного участка с домом, расположенном на этом участке, но далеко не каждый собственник знает, где точные границы его участка.

Пока установление границ земельного участка, или по-другому межевание, необязательная процедура, но без нее нельзя обойтись, если собственник планирует дорогостоящее строительство. Перед его началом, надо убедиться, что земля, которую собственник считает своей, не принадлежит кому-либо из соседей.

Существенный аргумент в пользу межевания - возможность бесплатного законного увеличения площади участка в пределах норм, устанавливаемых ОМС, т.е. есть возможность узаконить фактическую, а не исходную площадь участка.

После процедуры межевания установленные границы земельного участка защищены законом.