Владеете жильем менее трех лет? Если продавать – так без убытка

Налоги – один из самых злободневных вопросов при операциях с недвижимостью. Особенно в тех случаях, когда вы вступили во владение жильем меньше трех лет назад. Какие суммы предстоит потерять при продаже квартиры, доли, комнаты? Как сократить размер этих выплат до минимума?

С какого момента считать?

Для начала определимся, с какого момента следует считать себя собственником:

• если недвижимость приобретена по договору купли-продажи, ренты, мены, после сноса дома, в результате приватизации, момент отсчета – день регистрации договора в регпалате;
• если вы собственник жилья в новостройке – считайте со дня, когда получили свидетельство о регистрации права собственности;
• недвижимость досталась по наследству: отправная точка – день смерти наследодателя;
• собственность в кооперативном доме – со дня, когда был полностью выплачен денежный пай.

Если по душе риск

Широко известно, что при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трех лет, владелец должен заплатить налог с полученной прибыли (НДФЛ) размером 13 %. Повезло тем, чья недвижимость стоит меньше 1 млн руб., они на законных основаниях освобождаются от налога.

Естественно, у многих возникает соблазн указать в договоре купли-продажи в качестве цены 1 млн руб. Такая практика существует. Но! Продавец идет на риск. Придется выдать покупателю расписку в получении остатка суммы. Если, к примеру, возникнут проблемы и покупатель станет требовать в суде возврата всех денег, махинация вскроется. В итоге налоговая инспекция будет вправе привлечь вас к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. И это самое очевидное, что приходит в голову.

Налоговая инспекция в последнее время сразу берет под контроль подобные сделки и находит массу возможностей вывести участников на чистую воду. В таких сделках много нюансов и высока вероятность неприятных последствий. Давайте лучше рассмотрим законные способы уменьшить налог при продаже.

Две законных возможности уменьшить налог

Первая. Можно воспользоваться правом не платить налог с суммы в 1 млн руб., уменьшив таким образом налогооблагаемую базу. Например, если в 2010 году вы приобрели квартиру за 3 млн руб., а в 2012-м продаете ее за 5 млн руб., из суммы в 5 млн вычитаем 1 млн и получаем 4 млн. Именно с этой суммы придется заплатить 13 %, в данном случае – 520 тыс. руб.

Вторая. Налогооблагаемую базу можно уменьшить, если есть возможность документально подтвердить фактические расходы, понесенные при покупке квартиры (дома, комнаты или при строительстве нового дома). У вас на руках должна быть расписка покупателя в получении денежных средств и акт приемки-передачи. Так вы сможете заплатить налог только с полученной прибыли, а именно – с разницы между суммами. Это значит следующее: от 5 млн отнимаем 3 млн, получаем 2 млн. 13 % в этом случае составит 260 тыс. руб. Как говорится, почувствуйте разницу.

При строительстве нового дома в фактически понесенные затраты включаются оплаченные вами:

• подготовка проектно-сметной документации;
• покупка стройматериалов;
• строительные и отделочные работы;
• отделочные материалы;
• подключение к коммуникациям.

Отделочные работы будут учтены, только если в договоре записано, что вы приобретали недостроенный жилой дом, квартиру или комнату без отделки.

Второй возможностью не смогут воспользоваться те, кто получил недвижимость по наследству, в результате приватизации или дарения: они не несли серьезных расходов на ее приобретение, поэтому остается возможность вычета только в 1 млн.

Продающие жилье в новостройке могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму своих инвестиций, вложенных в строительство дома. Главное здесь – документально подтвердить расходы, представить в налоговые органы платежные поручения, договоры, расписки, выписки из банковского счета, акты приемки-передачи и т. д.

Не забывайте о своих правах

Если вы продали жилье и вас ожидает уплата налога, но в этом году вы приобрели и новую квартиру, есть возможность вернуть свои деньги. Государство выплатит вам при покупке жилья 13 % от суммы в 2 млн руб. Это составит 260 тыс. руб. Обратитесь в налоговую инспекцию в начале следующего года после совершения сделки и представьте все необходимые документы. При грамотном подходе можно свести к минимуму размер налога на прибыль при продаже и получить налоговый вычет, который полагается при покупке недвижимости.

Всю информацию по данному вопросу можно получить, ознакомившись со статьей 220 Налогового кодекса, она написана довольно доступным и для неспециалиста языком. Или проконсультируйтесь у эксперта по налогам.