Технический план объекта недвижимости - как оформить

Оформить прописку на даче, продать частный дом с пристройкой через ипотеку, узаконить перепланировку квартиры – для любой из этих процедур нужен технический план. Сведения о каждом капитальном строении перед началом его использования в гражданском обороте, должны быть переданы в Единый государственный реестр (далее – реестр). Это единственный источник актуальной информации о недвижимости и ее собственниках на территории Российской Федерации.

Технический план объекта недвижимости — что это такое

Технический план - документ, в котором указаны основные и дополнительные характеристики объекта капитального строительства, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. В него включают существующие данные, содержащиеся в реестре и изменяемые сведения о недвижимом имуществе. А в случае образования нового объекта – данные о созданном объекте недвижимости (ст. 24 218-ФЗ).

Кто может подготовить технический план?

Его готовит кадастровый инженер, член саморегулируемой организации кадастровых инженеров и имеющий действующий квалификационный аттестат. Данные направляются в орган регистрации прав в электронной форме, записывается на CD-R диск и удостоверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера.

Для чего нужен технический план объекта капитального строительства

Понятие «технический план» введено в 2008 году наряду с межевым планом. До 2013 года существовал переходный период, в котором государственный учет осуществлялся на основании технических паспортов, подготовленных БТИ. Для ранее учтенных объектов капитального строительства, право собственности или аренды на которые оформлено и сведения содержатся в реестре, даже при отсутствии координат (для зданий, сооружений) либо поэтажного плана (для помещений) подготовка технического плана является добровольной процедурой.

Технический план обязателен в следующих ситуациях:

1. Регистрация права собственности на созданный объект.
2. Завершение строительства дачного дома.
3. Оформление прописки на даче.
4. Перепланировка квартиры, офисного помещения.
5. Реконструкция здания, сооружения.
6. Регистрация права аренды на часть здания, часть помещения.
7. Совершение регистрационных действий в отношении ранее учтенных объектов недвижимости, у которых в реестре отсутствуют координаты либо поэтажные планы.
8. Регистрация права собственности на созданный объект.
9. Строительство любой недвижимости, сооружения завершается оформлением права собственности и внесением сведений в единый реестр.

Образование нового помещения может происходить, в том числе в результате  объединения либо раздела существующих помещений. К такому случаю относится объединение нескольких квартир на этаже в одну с присвоением нового кадастрового номера, объединение нежилых офисных кабинетов либо их раздел. Важно помнить, что созданные помещения должны быть изолированными и обособленными (п. 2 приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953).

Завершение строительства дачного дома

Прошло время дачной амнистии, когда право собственности на новый дом в садовых некоммерческих товариществах регистрировалось только на основании декларации. Декларация и сейчас заполняется собственником земельного участка, однако не сдается самостоятельно на регистрацию, а включается в состав технического плана.

Для нового дома государственный учет и регистрация происходят одновременно: зданию присваивается уникальный номер, данные вносятся в реестр и государственный регистратор делает запись о наличии зарегистрированных прав.

При этом важно, чтобы земельный участок был в собственности или аренде и сведения о нем содержались в реестре. Зарегистрировать право собственности на новый дом без его «привязки» к земельному участку, на котором он расположен, не получится.

Состав технического плана объекта недвижимости

Он включает в себя текстовую и графическую части, состоящие из обязательных разделов и разделов, добавление которых зависит от видов работ. Текстовая часть включает в себя общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, сведения о выполненных измерениях и расчетах, разделы, описывающие основные и дополнительные характеристики капитального строения и заключение кадастрового инженера. К графической части относят разделы, отображающие данные геодезических измерений, схематичное расположение здания, сооружения, незавершенного строения на земельном участке, для помещения – расположение на этаже в пределах здания, сооружения (приказ Минэкономразвития №953).

Неподготовленному человеку очень сложно прочесть данные, записанные на CD-R диске в виде XML-схемы, включающая коды и схемы на английском языке. Единственный выход – довериться квалифицированному специалисту и ждать проверки переданных сведений регистраторами.

Виды технического плана

Документ готовится в отношении объектов:

• здание;
• сооружение;
• помещение;
• машино-место,
• объект незавершенного строительства;
• единый недвижимый комплекс.

Технический план помещения

Помещение в обязательном порядке предусматривает его расположение внутри здания, сооружения. Так, в отношении помещения сотрудник обязательно указываются сведения о недвижимости, в котором оно расположено. При отсутствии в реестре такой информации, вначале необходимо осуществить государственный учет в отношении самой недвижимости.

Как уже было отмечено ранее, помещение также обязательно должно быть изолированным и (или) обособленным и иметь возможность в дальнейшем использоваться как самостоятельный предмет гражданского оборота.

Технический план здания

Для подготовки соответствующего документа на здание его строительство и реконструкция должны быть завершены. В отношении жилого дома необходимо наличие не просто внешних стен и крыши («коробки»), а должны быть вставлены окна, двери, в том числе и межкомнатные, установлены все перегородки, залиты полы, обшит потолок, оштукатурены стены, проведены необходимые коммуникации. Расчет степени готовности осуществляется в соответствии с пп. 17 п. 43 приказа Минэкономразвития 953.

Таким образом, при отсутствии завершения работ в отношении какого-либо из указанных элементов здания, кадастровый инженер может зафиксировать лишь наличие незавершенного строения. За внесение заведомо ложной информации специалист кадастровой организации привлекается к административной ответственности. Отметим также то, что регистрация права собственности и государственный учет земельного участка предшествует оформлению документов на недвижимость, расположенную на нем.

В отношении здания обязательно указываются сведения о земельном участке, на котором оно расположено (пп. 4 п. 43 приказа Минэкономразвития 953, п. 8 ст. 8 218-ФЗ). Если в реестре кадастровый номер земельного участка под зданием отсутствует, подготовка документа невозможна. Здание не может находиться «в воздухе», без привязки к земле.

Технический план сооружения

К сооружениям относят отдельно стоящие капитальные объекты недвижимости, которые нельзя отнести к зданию. Примеры сооружений: железнодорожный транспорт, опоры под линиями электропередач, трубопроводы, резервуары и цистерны, неразрывно связанные с землей. Для сооружений и объектов незавершенного строительства в качестве основной характеристики указывают протяженность, глубину, площадь застройки, площадь, высоту, объем.

Технический план объекта незавершенного строительства

Подготовка соответствующего документа на объект незавершенного строительства необходима при получении ипотеки на строительство индивидуального жилого дома. Банком определен срок, в течение которого у дома должен быть залит фундамент, возведены стены, крыша. Собственник земельного участка, владелец ипотеки подтверждает свои обязательства по договору перед банком выпиской из реестра на незавершенное строение, в котором содержатся данные о степени его готовности.

Технический план на гараж

Гараж может быть отдельно стоящим строением либо представлять собой помещение внутри гаражного кооператива. Технический план соответственно подготавливается на здание либо помещение.

С 1 сентября 2021 года оформить право собственности на гараж стало проще. До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий капитальный гараж, возведенный до дня введения в действие ГрК РФ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка под гаражом, находящегося в собственности у государства или муниципалитета (ст. 3.7 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 23 ст. 70 218-ФЗ, государственный учет и регистрация права собственности на земельный участок под гаражом и сам гараж осуществляются одновременно (при отсутствии сведений о гараже в реестре).

Заявление подает исполнительный орган власти с приложением межевого плана и технического планов (на земельный участок и объект капитального строительства соответственно). В качестве исходных данных может быть использовано решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка (п. 26 ст. 70 218-ФЗ).

Технический план линейного объекта

Сооружения, имеющие большую протяженность и расположенные на территории более одного кадастрового округа являются линейными. Сооружение условно разделяется на составные части (для регистрации в разных кадастровых округах). При этом в составе документа указывается количество частей протяженного сооружения.

Наиболее распространенными ошибками техплана линейного сооружения являются:

• отсутствие данных обо всех земельных участках, на которых расположено сооружение;
• неверное применение специальных условных знаков к отображению наземной, надземной и подземной части сооружения;
• неправильный формат указания общероссийского кадастрового округа (00:00:000000 вместо 0:0:0);
• плохое качество образов документов;
• включение кроме изменяемых сведений о сооружении иных характеристик, содержащихся в реестре и остающихся низменными (нарушение п. 21, 42, 43, 52 приказа Минэкономразвития 953).

Технический план и технический паспорт — в чем разница

До 2013 года на капитальные строения изготавливались технические паспорта, выданные органами технической инвентаризации – БТИ.

Форма технического паспорта и состав вносимых в него сведений существенно отличаются от технического плана, в частности, в технических паспортах отсутствует информация о координатах здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в то время как наличие этих данных в техническом плане является обязательным.

Техпаспорт содержит дополнительные данные о недвижимом имуществе. В отношении здания в техпаспорте указываются сведения не только о материале наружных стен, но и о материале внутренних стен, перегородок, перекрытий, типе крыши и ее материале, наличии коммуникаций, проценте износа. Именно поэтому оценочные компании и банки требуют от собственников недвижимости технические паспорта БТИ. При этом сам по себе техпаспорт не является документом, необходимым для осуществления государственного учета и регистрации права собственности.

Сегодня техпаспорт, выданный до 2013 г., может использоваться для подачи в Росреестр в двух вариантах:

1. исходный документ технического плана.
2. внесение в реестр сведений о ранее учтенном объекте, без информации о координатах.

Таким образом, несмотря на введение технического плана, в ряде случаев без технического паспорта не обойтись, а подготавливать его имеют право только органы техинвенаризации.

Требования к техническому плану в 2022 году

Требования к подготовке технического плана установлены приказом Минэкономразвития 953 от 18.12.2015. Данный документ остается актуальным и в настоящее время с единственной оговоркой: применяется в части, не нарушающей 218-ФЗ (Письмо Росреестра N 13/1-5758-АБ/21).

Речь идет о двух основных моментах:

1. не предусмотрена проверка регистраторами соответствия данных техплана аналогичной информации проектной или исполнительной документации и проекта перепланировки.
2. в случае если сведения о линейном сооружении, содержащиеся в различных исходных документах не соответствуют друг другу, например, данные проектной документации, исполнительной документации противоречат информации разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, данное обстоятельство не препятствует подготовке технического плана, не относится к причине вынесения регистраторами решения о приостановлении. Орган регистрации вносит в реестр сведения о капитальном объекте, указанные в техплане.

Стандартный список документов для подготовки технического плана

Перечень документов зависит от типа объекта недвижимости и вида кадастровых работ.

Технический план изготавливается на основании документов:

1. выписки из реестра недвижимости на земельные участки, на которых расположены капитальные строения.
2. выписки из реестра недвижимости на все жилые, нежилые помещения и машино-места, расположенные в здании.
3. согласие на обработку персональных данных заказчика кадастровых работ.
4. проектная документация.
5. декларация об объекте недвижимости, уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, а также уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметрах требованиям действующего законодательства - для индивидуального жилого дома и садового дома.
6. разрешение на строительство, реконструкцию капитального строения.
7. разрешение на ввод в эксплуатацию, изданное на момент отсутствия необходимости предоставления технического плана для выдачи соответствующего разрешения.
8. техпаспорт, подготовленный до 01.01.2013 г.
9. акт о приемке в эксплуатацию объекта.
10. проект перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающие совершение перепланировки в многоквартирном доме.

Полный перечень документов и порядок их включения, использования указан в приказе Минэкономразвития 953.

Порядок процедуры и сроки

Срок подготовки техплана указывается в договоре подряда и зависит от ряда особенностей. Срок подготовки технического плана на индивидуальный жилой дом или садовый дом зависит от того, подготовлены и получены ли застройщиком два уведомления: о планируемом строительстве, реконструкции и о соответствии параметров объекта недвижимости в уведомлении требованиям законодательства.

Отсутствие второго уведомления влечет за собой увеличение срока подготовки технического плана на 20 рабочих дней (п. 8 ст. 51.1 ГрК РФ). Таким образом, окончательный срок подготовки техплана зависит от наличия всех необходимых исходных документов и может составлять от 7 до 90 дней. Срок осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав составляет от 3 до 15 рабочих дней (ст. 16 218-ФЗ).

Заключение

Подготовка технического плана является добровольной процедурой. При наличии в реестре ранее учтенного объекта недвижимости с зарегистрированными правами, обязательная необходимость изготавливать документ отсутствует.

Однако на практике довольно часто встречаются ситуации (рассмотрены выше), когда подготовка техплана становится крайне важной и необходимой. При этом нужно понимать различие технического плана и техпаспорта БТИ, не путать их между собой. Поверхностное ознакомление с перечнем обязательных документов для подготовки техплана поможет избежать поиск лишних данных в различных инстанциях органов власти.

Однако поскольку самостоятельно проверить правильность техплана объекта недвижимости самостоятельно не представляется возможным, важно с первого раза обратиться к компетентным специалистам – квалифицированным кадастровым инженерам с положительным опытом подготовки соответствующих документов.

Ваши вопросы - наши ответы: