Объединение земельных участков - это юридическая процедуру, при которой два и более соседних земельных участка объединяются в один единый. В результате такой операции создается новый земельный участок, который получает свой уникальный кадастровый номер и соответствующую документацию.
Понятие и цели объединения земельных участков
Главная цель объединения — создание единой территории, которая может быть использована более рационально и эффективно. Процесс позволяет владельцам земли решить сразу несколько задач:
-
Увеличение площади. Путем объединения, собственники могут создать участок земли большего размера, что может потребоваться для строительства, создания сельскохозяйственного хозяйства или расширения существующих объектов.
-
Оптимизация использования земли. Единый участок проще использовать в рамках единого проекта, что может снизить издержки на управление и обслуживание.
-
Снижение административных и налоговых затрат. Объединение может снизить административные издержки, связанные с владением несколькими участками, а также оптимизировать налоговые обязательства.
-
Привлечение инвесторов и повышение ликвидности. Большие земельные участки, как правило, более привлекательны для инвесторов и могут быть проданы по более высокой цене.
-
Реализация масштабных проектов. Юридические лица, планирующие крупные проекты, такие как строительство жилых комплексов, торговых центров или промышленных объектов, зачастую нуждаются в больших земельных площадях, что делает процедуру необходимой.
Преимущества объединения
Нет времени заниматься самостоятельной подготовкой документов? Обратитесь за помощью к нам по телефону 8 (495) 660-83-30. Мы проконсультируем вас по всем вопросам, поможем поставить объект недвижимости на кадастровый учет.
Объединение несет в себе значительные преимуществ как для частных собственников, так и для организаций. Вот ключевые выгоды, которые можно получить в результате.
-
Рациональное использование земли. Объединение позволяет максимально эффективно использовать территорию, исключая потери площади на границы, которые часто остаются незадействованными. Это особенно важно для городских условий, где каждый квадратный метр имеет свою ценность.
-
Упрощение управления и документооборота. Владение единым земельным участком упрощает управление им, поскольку отпадает необходимость вести отдельную документацию для каждого из участков.
-
Повышение рыночной стоимости. Крупные земельные участки зобычно обладают более высокой рыночной стоимостью, чем несколько небольших. Это связано с тем, что крупные земли могут быть использованы для масштабных проектов, что делает их более привлекательными для инвесторов.
-
Облегчение строительства и планирования. При планировании строительства или других крупных проектов объединенный участок предоставляет более широкие возможности для размещения объектов, инфраструктуры и коммуникаций. Это упрощает процесс согласования проектов с местными органами власти и снижает риск получения отказов.
-
Снижение налогового бремени. В некоторых случаях объединение может привести к снижению налогового бремени, так как налоги на землю часто рассчитываются с учетом площади и вида разрешенного использования. Большой единый участок может облагаться налогами на более выгодных условиях, чем несколько мелких.
-
Возможность перепрофилирования. Предоставляет возможность изменить вид разрешенного использования земли, что может быть необходимо для реализации нового проекта или изменения характера использования земли.
Правовая основа
Нормативные документы и законы
Процесс регулируется множеством нормативно-правовых актов, которые касаются различных аспектов — от подготовки документации до регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ключевыми нормативными документами и законами, регулирующими этот процесс, являются:
-
Земельный кодекс Российской Федерации. В частности, Статья 11.6 Земельного кодекса РФ устанавливает общие условия и порядок объединения, а также указывает на необходимость соблюдения установленных норм при проведении данной процедуры.
-
Градостроительный кодекс Российской Федерации. Этот кодекс регулирует вопросы, связанные с использованием земельных участков для строительства и других градостроительных нужд. Он также определяет порядок изменения вида разрешенного использования земель.
-
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости". Этот закон определяет порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
-
Подзаконные акты и нормативные документы местных органов власти. На муниципальном и региональном уровнях могут быть утверждены дополнительные нормативные акты, относящиеся к вопросам объединения земель, включая ограничение площади, специфику использования земли в определенных районах и другие значимые аспекты.
Нормативные документы и законы
Процесс не является абсолютно свободным — он сопровождается рядом условий и ограничений, которые необходимо учитывать при подготовке и проведении данной процедуры. Несоблюдение этих условий может привести к отказу в регистрации объединенного участка или даже к судебным разбирательствам.
-
Единый вид разрешенного использования. Один из ключевых аспектов — это обязательное соответствие вида разрешенного использования всех объединяемых участков.
-
Географическая и кадастровая принадлежность. Земельные участки должны находиться в пределах одной кадастровой территории (например, в одном населенном пункте или муниципальном образовании). Это связано с тем, что нормы и правила использования земли могут различаться в разных кадастровых районах. Также участки должны иметь общие границы.
-
Ограничения по площади. Существуют нормативы, устанавливающие минимальные и максимальные площади участков, которые можно объединить. Эти нормативы устанавливаются органами местного самоуправления и могут отличаться в зависимости от региона и типа земель. Например, для сельскохозяйственных участков могут быть установлены одни ограничения, а для городских — другие.
-
Право собственности и обременения. Все участки должны находиться в собственности одного лица или группы лиц с едиными правами на них. Если имеются обременения, такие как арендные отношения, сервитуты или залоги, это также нужно учитывать. В случае, если обременения касаются только одного из участков, объединение может усложниться или потребовать дополнительного согласования.
-
Согласие всех собственников. Если участки принадлежат разным собственникам, потребуется нотариально заверенное согласие всех владельцев на проведение процедуры, где четко прописаны условия дальнейшего владения.
-
Зонирование и градостроительные нормы. Процедура должна соответствовать действующим правилам зонирования. Например, объединение в зоне жилой застройки может содержать свои специфические характеристики и ограничения, отличные от объединения в промышленных или сельскохозяйственных зонах.
-
Экологические и санитарные требования. В некоторых случаях на земельные участки могут распространяться экологические ограничения или санитарные зоны, такие как охранные зоны водоемов или лесов. Такое объединение требует особого внимания и соблюдения дополнительных норм и правил.
Процедура объединения земельных участков
Сбор и подготовка необходимых документов
Первым и важнейшим шагом в процедуре является сбор и подготовка необходимых документов. Этот этап требует особого внимания, так как корректность и полнота собранной документации определяют успешность всего процесса. В зависимости от ситуации и конкретных условий, перечень бумаг может немного варьироваться, однако основными являются следующие:
-
Правоустанавливающие документы. Это могут быть свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи, дарения, наследования и другие документы, подтверждающие право владения участками. Все правоустанавливающие документы должны быть в актуальном состоянии и не иметь юридических проблем, таких как споры о праве собственности.
-
Кадастровые выписки. В выписках из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) должны содержаться данные о границах, площади, виде разрешенного использования и других характеристиках. Выписки должны быть актуальными, чтобы исключить риск ошибок при дальнейших процедурах.
-
Документы, подтверждающие согласие всех собственников. Если участки принадлежат нескольким собственникам, необходимо получить письменное и нотариально заверенное согласие всех владельцев. В этом согласии должны быть четко прописаны условия распределения прав на новый.
-
Заявление. Составляется заявление от лица собственника (или от всех собственников, если их несколько) с просьбой провести объединение. В заявлении указываются все основные характеристики, цели объединения и основные параметры нового участка.
-
Градостроительные и планировочные документы. В ряде случаев могут потребоваться дополнительные данные, такие как градостроительный план (ГПЗУ).
Сбор требует значительных усилий и может занять определенное время. Однако от тщательности подготовки зависит скорость и успешность проведения последующих этапов.
Проведение межевания и подготовка межевого плана
После того как все необходимые документы собраны, следующий этап — проведение межевания и создание межевого плана. Межевание — это комплекс геодезических работ, направленных на уточнение границ земельных участков и определение границ нового.
-
Заключение договора с кадастровым инженером. Для проведения межевания необходимо привлечь квалифицированного кадастрового инженера, который имеет соответствующую лицензию и аккредитацию. С инженером заключается договор на выполнение межевых работ.
-
Проведение геодезических работ. Кадастровый инженер выезжает на место, проводит необходимые замеры и определяет точные границы, которые планируется объединить. Важно учитывать, что границы всех объединяемых участков должны быть четко определены и согласованы с соседями.
-
Создание межевого плана. По результатам проведенных замеров и геодезических работ кадастровый инженер составляет межевой план — документ, который содержит все необходимые данные о границах, площади, координатах и других характеристиках нового участка. Межевой план является основой для постановки объединенного участка на кадастровый учет.
-
Согласование межевого плана с собственниками. Перед подачей документов в государственные органы, межевой план должен быть согласован со всеми собственниками. Это особенно важно в случаях, когда объединяемые участки принадлежат разным владельцам.
Подача документов в Росреестр и регистрация изменений
После завершения межевания и создания межевого плана наступает заключительный этап — подача документов в Росреестр для регистрации изменений и постановки нового объединенного участка на кадастровый учет.
-
Подготовка пакета документов. Для подачи в Росреестр необходимо подготовить полный пакет, включающий заявление, правоустанавливающие документы, межевой план и другие необходимые бумаги. Все они должны быть заверены и соответствовать установленным требованиям.
-
Подача заявления в Росреестр. Заявление подается в Росреестр через многофункциональные центры (МФЦ) или напрямую через онлайн-сервисы Росреестра. Важно правильно заполнить все формы и приложить необходимые документы, чтобы избежать задержек в рассмотрении дела.
-
Рассмотрение заявления и регистрация изменений: После подачи заявления Росреестр проводит проверку документов и выносит решение о регистрации изменений. Если все условия соблюдены, а бумаги оформлены правильно, старые участки снимаются с кадастрового учета, а новый ставится на учет и получает новый кадастровый номер.
-
Получение выписки из ЕГРН: После завершения регистрации владельцу (или владельцам) выдается выписка из ЕГРН, в которой указаны все характеристики нового земельного участка, включая его площадь, границы, кадастровый номер и вид разрешенного использования.
Основания для отказа в объединении
Отказ может быть вызван несколькими основными причинами. Важно заранее знать о возможных основаниях для отказа, чтобы минимизировать риски и своевременно принять меры по устранению препятствий.
-
Несоответствие видов разрешенного использования. Если ВРИ объединяемых участков не приведены к единому виду, это является основным и наиболее частым основанием для отказа.
-
Нарушение градостроительных регламентов и зонирования. Если объединение противоречит установленным градостроительным регламентам или зонированию территории, местные органы власти могут отказать в проведении этой процедуры. Например, объединение участков в зоне, предназначенной для малоэтажного жилищного строительства, и перевод их в зону многоэтажной застройки может быть запрещено.
-
Обременения и правовые ограничения. Наличие обременений на одном из участков, таких как сервитуты, аренда или залог, может стать основанием для отказа, особенно если они противоречат интересам собственников других или нарушают условия договора.
-
Отсутствие согласия всех собственников. Если объединяемые участки принадлежат разным собственникам, необходимо письменное и нотариально заверенное согласие всех сторон.
-
Несоответствие требованиям к размерам и форме участка. Если новый участок не соответствует установленным требованиям по размерам или форме, органы власти могут отказать в его регистрации. Например, участок может оказаться слишком большим или слишком малым для запланированного использования, или его форма может не соответствовать требованиям к размещению на нем зданий и сооружений.
Рекомендации для собственников перед началом процедуры
Процесс может показаться сложным и требующим значительных усилий, однако при правильной подготовке и подходе он может пройти гладко и без лишних затруднений. Вот несколько рекомендаций для собственников, которые помогут успешно пройти все этапы объединения земель.
-
-
Перед началом процедуры важно провести детальный анализ земельных участков. Убедитесь, что все документы в порядке, нет спорных моментов относительно прав собственности и что виды разрешенного использования соответствуют вашим планам. Если участки принадлежат разным категориям земель, заранее уточните возможность изменения ВРИ.
-
-
Вопросы объединения часто требуют консультации с кадастровым инженером, который поможет вам с проведением межевания иобеспечит правильность оформления документов.
-
-
Сбор документов — это ключевой этап, от которого зависит успешность дальнейшего процесса. Заблаговременно подготовьте все правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, согласие собственников и другие необходимые бумаги. Это сократит время на оформление и минимизирует риск отказа в регистрации изменений.
-
-
Процесс участков может занять значительное время, особенно если требуется изменение ВРИ или согласование с органами власти. Заранее уточните сроки выполнения каждого этапа и планируйте свои действия с учетом возможных задержек. Это особенно важно, если объединение участков связано с реализацией крупного проекта или продажей земли.
