Межевание земельного участка – как провести и зачем его делать

Межевание земельного участка поможет вам избавиться от многих неудобств - не будет юридических проблем с документами на землю и не будет конфликтов с соседями. Часто отсутствие официальных данных в Росреестре о координатах объекта недвижимости рождают споры в отношении точности установки забора между участками.

Наличие межевания позволит собственникам земли возвести дом, баню с соблюдением необходимых отступов и оформлением необходимых прав. Здания и сооружения, построенные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил признают самовольной постройкой на основании статьи 222 ГК РФ. На объект не получится оформить право собственности и продать другому лицу. Самовольное строение подлежит сносу или приведению в соответствие с требуемыми параметрами.

Что такое межевание

Под межеванием понимают комплекс мер по определению и закреплению границ участка на местности, вычислению площади с применением высокоточного геодезического оборудования и внесение полученных данных в Единый государственный реестр недвижимости (далее — реестр).

Обязательно ли делать межевание земельного участка?

Процедура межевания участка до сих пор остается добровольной. Отсутствие межевого плана не влечет ограничений прав собственника.

Межевание проводят в обязательном порядке в следующих случаях:

• образование из земель государственной собственности;
• выполнение комплексных кадастровых работ;
• выдел из земель сельскохозяйственного назначения;
• раздел;
• перераспределение земель;
• уточнение границ.

Термин «межевание» в законодательстве встречается редко. Специалисты используют выражение «проведение кадастровых работ по образованию или уточнению границы участка, в том числе в результате исправления реестровой ошибки».

Чем отличается межевание от уточнения границ земельного участка?

Под межеванием понимают комплекс мер по определению и закреплению координат участка, вычислению его площади с применением высокоточного геодезического оборудования и внесение полученных данных в реестр.

Уточнение границ земельного участка — понятие более узкое и означает государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади.

Уточнение проводится в отношении существующих объектов недвижимости, которым уже присвоены уникальные кадастровые номера.

Процедура внесения в реестр сведений о координатах и точной площади существующего объекта осуществляется на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером. Требования к подготовке документа установлены приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 (подготовлена новая редакция требований, не вступивших в законную силу на момент публикации статьи).

Уточнение границ проводится в случаях:

1. В реестре содержатся данные о ранее учтенном объекте, но информация о координатах отсутствуют.
   Такая ситуация возможна после внесения сведений об объекте на основании свидетельства о праве собственности на землю старого образца (1992, 1998 года), выписки из похозяйственней книги, оценочной, инвентаризационной описи, свидетельства о праве на наследство по закону.
2. В реестре содержится информация о координатах, определенных без использования высокоточного геодезического оборудования (на основании аэрофотосъёмки, подворных обходов). Такие границы и площадь являются «декларированными» и не считаются уточненными.
   Собственник получает на руки выписку из ЕГРН с указанием фразы «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
3. Уточнение в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях о координатах и площади, допущенной инженером.

Государственные регистраторы не имеют возможности проверить правильность геодезического измерения. Вся ответственность ложится на плечи специалиста — кадастрового инженера. Обычно ошибка обнаруживается одним из соседей при подготовке межевого плана.

Документом, свидетельствующим об отсутствии спора между собственниками, является акт согласования, включенный в межевой план (см. ст. 43 218-ФЗ).

Когда уточнение границ земельного участка является обязательным?

Проведение работ для уточнения границ необходимо в следующих случаях:

1. Для исходного участка (или исходных земельных участков) при последующем разделе, объединение и перераспределении.
2. Выкуп  участка у государства.
   Поскольку ранее земля находилась в государственной собственности, ряд правообладателей жилой недвижимости владеют участками под своими домами не на праве собственности, а на праве аренды, предоставляемой государством сроком на 49 лет.
   Собственник дома имеет право выкупить землю у государства путем составления договора купли-продажи, в котором будет отражена информация о выкупной цене. Стоимость земли определяется исключительно для объекта с уточненной площадью.
3. Для получения разрешения на реконструкцию и строительство зданий, сооружений. Департамент градостроительства и земельных отношений должен проверить, как располагается объект недвижимости на территории.
   Будет ли здание, сооружение отвечать требованиям градостроительных норм и правил? Будут ли соблюдены отступы от красной линии и соседних владений? При отсутствии координат или определении с большой погрешностью, проверить нужные данные не представляется возможным.
4. В ситуации наличия спора с соседями в отношении общей границы.
   Желательно с соседями договориться мирным путем, однако межевой план может потребоваться для защиты своих прав в зале суда.
5. Оформление ипотеки через банк.
6. Расчет земельного налога.
7. Раздел общего имущества между супругами через суд. Для объективной оценки рыночной стоимости земельного участка, приобретенного в браке, координаты и площадь должны быть уточнены.

Случай из практики. Собственник одного земельного участка имел спор с соседями в отношении общей границы. Обоим владельцам не давал покоя общий забор. Сосед с помощью техники переставил забор и утром вызвал геодезистов для замеров с подтверждением соответствующими фото.

Решение в пользу одного из собственников принимал суд.

Таким образом «межевание» — общее, широко используемое в разговорном языке понятие, обозначающее определение координат и площади участка с применением высокоточного геодезического оборудования, в том числе и при уточнении объекта.

В каких случаях межевание участка не нужно?

Процедура является добровольной. Земельный участок без координат в реестре, но находящийся в частной собственности отнять у правообладателя не имеют право.

Проводить межевание участка не требуется в случаях:

1. Земля «отмежевана» ранее. Ситуация встречается довольно часто:
   • покупка земли у физического, юридического лица (застройщика коттеджного поселка),
   • получение земельного участка в собственность от государства (при предоставлении многодетным семьям и иным категориям граждан в соответствии с действующим законодательством).

   В указанных выше ситуациях необходима процедура выноса точек границ в натуру. Такая услуга является необходимой перед установкой забора или перед началом строительства жилого дома и хозяйственных построек, чтобы не ошибиться с отступами от линии раздела с соседями.

2. Сведения о координатах объекта, находящегося в частной собственности, отсутствуют в реестре, границы и площадь являются «декларированными». При этом владелец земли не собирается совершать раздел, объединение или перераспределение участка либо получать разрешение на строительство, реконструкцию объектов, расположенных на земле.

Как определить, было ли уже проведено межевание земельного участка?

Существует несколько способов определить, делал ли кто до вас межевание участка:

1. Самый простой и надежный вариант - заказать выписку из реестра одним из указанных способов:
   • онлайн на официальном сайте Росреестра;
   • сервис предоставления сведений ФГБУ "ФКП РОСРЕЕСТРА" (https://spv.kadastr.ru);
   • через МФЦ;
   • через портал Госуслуг (https://www.gosuslugi.ru);
   • посредством получения доступа к ФГИС ЕГРН;
   • посредством почтового отправления заявления.
2. Проверить данные публичной кадастровой карты.

Какие данные в выписке свидетельствуют об отсутствии межевания?

Получив выписку из Росреестра, обратите внимание на строку «Особые отметки» первого листа документа. Когда координаты отсутствуют, определены не точно, будет указана фраза: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» (п. 140 Приказа Росреестра от 04.09.2020 N П/0329).

Как использовать данные публичной кадастровой карты?

Необходимо воспользоваться поиском по адресу объекта или его кадастровому номеру (рекомендуем делать поиск именно по номеру).

Порядок действий:

1. в строку поиска вводим уникальный номер или адрес объекта, нажимаем на «лупу»;
2. с левой стороны будет отображена информация об объекте. Обращаем внимание на два пункта:
• должна отсутствовать надпись желтым цветом с правой стороны справочного меню «Без координат границ»;
• после слова «Площадь» должно быть слово «уточненная».

Когда высвечивается надпись «без координат границ» — значит, межевание отсутствует.

Если после слова «Площадь» указано «декларированная», значит, точность определения координат ниже нормативной, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства для данного вида разрешенного использования и категории земель.

Отдельные случаи

1. В результате поиска по адресу или уникальному номеру информация не отображаются.

Собственнику объекта недвижимости необходимо подать запрос для получения выписки из ЕГРН через МФЦ, приложив к запросу основной документ на объект недвижимости: предоставить свидетельство о праве собственности на землю, выписку из похозяйственной книги, межевое дело, описание участка (так назывались старые документы до межевого плана).

Государственный регистратор осуществит расширенный поиск в базе данных и выдаст ответ о наличии сведений.

2. В поисковой строке отображается информация сразу о двух или нескольких объектах с одинаковым адресом, иногда и площадью, но разными уникальными номерами: произошло «задвоение» или «дублирование» информации.

Для исключения дублирующих сведений в адрес Управления Росреестра направляют обращение (в бумажном или электронном виде) с просьбой разобраться в сложившейся ситуации и оставить один актуальный объект.

Кто занимается межеванием границ участка?

В соответствии с действующим законодательством, подготовкой межевого плана имеет право заниматься только кадастровый инженер — физическое лицо или ИП, являющийся членом саморегулируемой организации (ст. 29 221-ФЗ), работающий на основании трудового договора с юридическим лицом либо как индивидуальный предприниматель.

Специалист имеет право требовать от заказчика обеспечение доступа на объект и предоставления необходимой документации.

Как выбрать кадастрового инженера?

Сведения о специалистах содержатся на официальном сайте Росреестра в разделе «Реестры саморегулируемых организаций — реестр кадастровых инженеров».

В отношении специалиста отображена информация о номере его квалификационного аттестата, дате включения в реестр и исключения из него, текущий статус («включен в реестр», «исключен из реестра» и «вне реестра»).

По фамилии специалиста дополнительно отображаются сведения о количестве подготовленных решений по результатам рассмотрения документов инженера и количество допущенных реестровых ошибок.

Поскольку исполнитель часто является работником юридического лица, в первую очередь необходимо:

• выбрать подходящую организацию;
• уточнить перед заключением договора подряда кто подготовит документы;
• проверить данные о сотруднике в реестре.

Если вы увидите, что сотрудник исключен из реестра, находится вне реестра или допускает много ошибок (например, у него часто случаются приостановки), лучше обратиться в другую организацию к иному кадастровому инженеру.

Как провести межевание земельного участка?

После выбора организации необходимо следующее:

• подписать договор подряда;
• внести авансовую оплату;
• предоставить исходные документы. Инженер должен документально подтвердить существование именно таких границ.

Правовая основа. При уточнении сведений, специалист использует документы заказчика, подтверждающие право на землю. При их отсутствии инженер анализирует информацию из документов об образовании объекта. В иных случаях необходимо подтвердить, что границы участка существуют на местности 15 и более лет. Линии раздела могут быть закреплены забором, колышками, иным ограждением. При отсутствии искусственных ограждений конфигурацию объекта недвижимости определяют исходя из природных объектов, находящихся на границе с соседями. К таким объектам относятся: деревья, кустарники, овраг, канава (см. п. 10 ст. 22 218-ФЗ)

Этапы выполнения межевания земельного участка

Рассмотрим на примере подготовки межевого плана по уточнению участка.

Основными этапами межвания являются:

1. Заключение договора подряда.
2. Сбор и получение необходимой информации (включая документы от заказчика, запросы данных Росреестра).
3. Выезд геодезистов на местность. Осуществление геодезической съемки высокоточным оборудованием.

   Примечание: контур надела должен быть огорожен. При отсутствии забора, проволоки сьемка будет проведена по естественным ограждениям (кусты, деревья, овраг) либо по деревянным колышкам и столбам, которые собственник заранее вбивает в землю по существующей линии раздела с соседями.

   Во избежание дальнейших споров, желательно проводить замеры в присутствии соседей.

4. Картографические работы, включая подготовку схемы расположения, чертежа и акта согласования. При необходимости проводится топографическая съемка и согласовывается с органами государственной власти.
5. Сбор необходимых подписей с соседей и включение в акт согласования.
6. Подготовка межевого плана в электронном виде (на диске) для передачи в Управление Росреестра, в бумажном виде — для заказчика по требованию.
7. Подача собственником заявления о государственном учете.
8. Получение собственником результата кадастрового учета — выписки из ЕГРН.
9. Передача исполнителем оригинала акта согласования на хранение в орган нормативно-правового регулирования.

Результат выполнения работ

Результатом выполнения работ по образованию, уточнению земельных участков является выписка из ЕГРН, содержащая новые, актуальные сведения о координатах и описании местоположения границ участка, а также его площади.

Как оспорить межевание земельного участка?

Оспорить межевание участка возможно в судебном порядке. Однако суда лучше избежать и сохранить теплые отношения с соседями. Чтобы мирно договориться и установить границы, устраивающие все стороны, необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Он выполнит геодезическую съемку и межевой план будет передан на регистрацию в Росреестр.

Какие сроки проведения межевания и подготовки документов

Максимальный срок указывается в договоре подряда на выполнение работ. Обратите внимание на пункт договора о продлении срока подготовки документов по независящим от кадастрового инженера причинам.

Самый короткий период подготовки документов происходит, когда нет необходимости согласовывать границы со смежниками (если границы соседей уже прошли государственный учет).

Срок подготовки межевого плана занимает от 7 дней до нескольких месяцев в зависимости от размеров участка, сложности геометрии или наличия наложения границ.

Максимальный срок будет при согласовании с органами государственной власти, в случае наличия споров в отношении общей границы с другим собственником, а также при согласовании в судебном порядке в том числе когда соседа не получается найти ни одним из предусмотренных в законе способов.

При наличии ошибок в межевом плане, выявленных регистраторами, заявитель получает решение о приостановлении или об отказе. Текст решения нужно предоставить инженеру. Он исправит недочеты и перезапишет диск для повторной проверки регистраторами.

Наши кадастровые инженеры проводят работы «под ключ» - мы берем на себя все работы и взаимодействие с Росреестром. Поэтому вам не придется самим узнавать о ходе учета.

Порядок цен

Стоимость работ зависит от сложности и трудоемкости. Необходимо сразу уточнить, какие процедуры уже включены в оплату, за что нужно будет доплачивать дополнительно.

В сети встречаются самые разные цены - от 5000 рублей за один объект.

Обратите внимание, многие кадастровые инженеры указывают низкие цены, но получают оплату не за постановку участка на учет, а за подготовку межевого плана. Они не несут ответственность за ошибки в документе. Поэтому, получив приостановку, вам придется обращаться в новую организация и заново проводить всю процедуру межевания. Не экономьте на услуге, вам она потребуется всего 1 раз

У нас стоимость межевания земельного участка - 15 000 рублей.

От чего зависит стоимость услуг

На стоимость услуги влияет ряд особенностей участка:

1. Площадь и конфигурация участка (количество измеряемых координат).
2. Необходимость проведения топографической съемки (при согласовании с администрацией, получения распоряжений, постановлений об образовании из земель государственной собственности, об уточнении площади и границ участка).
3. Квалификация сотрудников — инженеров и положительный опыт организации.
4. Сопровождение в Росреестре предоставляется организациями отдельно и оплачивается дополнительно (вместо собственника на основании нотариальной доверенности подает заявление о государственном кадастровом учете и получает выписку из ЕГРН сотрудник компании).

Подведем итог, что же такое межевание и зачем оно нужно

Межевание — процедура обязательная для собственников участка в одних случаях и просто рекомендуется в других.

Гарантией качественно проведенной процедуры является квалификация исполнителя и общий положительный опыт организации.

Поскольку проверить межевой план собственник самостоятельно не сможет, рекомендуем обратиться в межевую организацию, вызывающую доверие, в том числе при посещении сайта и во время устной консультации по телефону.

Желаем вам содержать документы на земельный участок в порядке и избежать споров с соседями по общим границам.

Ваши вопросы - наши ответы: