Межевание придомовой территории

Процесс межевания (или формирования, что одно и тоже) земельных участков, располагающихся при многоквартирных домах, в крупных российских городах (особенно – в Москве), в настоящее время чрезвычайно актуален.

Сегодня жильцы имеют возможность использовать землю, переданную на баланс ТСЖ либо ЖСК, для своих собственных нужд. На этой земле может быть построена детская площадка, оборудована автомобильная стоянка, создана придомовая территория, предусматривающая ограниченный въезд для автомобилей и пр.

Для чего необходимо межевание придомовых территорий?

Застроенные территории размежевываются с целью официального обозначения их границ, выделения рядом с многоэтажным домом участка, право пользоваться которым принадлежит каждому жильцу этого дома.

Жилищный кодекс РФ гласит, что земля под домами в результате межевания с момента определения ее границ и постановки на учет кадастровой палатой безвозмездно переходит в долевую собственность владельцев квартир и с этого момента находится в их общем пользовании.

1. Что дает жильцам многоквартирного дома вышеупомянутое право собственности?

Проживающие в доме владельцы квартир получают право владеть придомовым участком и использовать его по собственному усмотрению. Они могут не только оборудовать на этом участке детскую площадку либо стоянку для автомобилей, но еще и возвести на нем различные хозяйственные постройки, а также другие постоянные либо временные объекты. Придомовая территория может быть огорожена и благоустроена. На ней можно разместить малые архитектурные формы. В процессе межевания четко определяется, какая часть участка становится общим имуществом жильцов дома, а за какую отвечает управляющая компания. Это касается любых разновидностей работ: уборки, скоса травы, стрижки кустов, вырубки деревьев в случае необходимости, благоустройства территории, посадки новых кустов и деревьев, вывоза мусора и прочих.

В соответствии с действующим российским законодательством, жильцы не могут отказаться от межевания придомовых территорий, а также владения участком. Тем более, распределение придомовых территорий осуществляется в их же собственных интересах. Расположенная под многоквартирными домами, а также на прилегающих участках земля вместе со всеми площадками, лестницами, чердаками, подвалами, лифтами, крышей, коридорами и пр. принадлежит жильцами на правах общей собственности. Отделить от общей территории свою долю жильцы дома не могут, поэтому отказаться от нее они тоже не имеют возможности.

2. Кто должен заниматься межеванием?

Соответственно действующему российскому законодательству, выполнять межевание должны органы городского самоуправления в содействии с госорганами и официальными представителями власти того субъекта РФ, на территории которого располагается многоквартирный дом. Финансируются все эти действия из собственных средств района либо города.

3. Как выбрать способ межевания в Москве?

Сегодня существует три способа межевания участков земли на придомовых территориях:

• Формирование комиссии и распределение участков по факту землепользования.

• Разработка проекта планировки территории квартала, в котором расположен конкретный многоквартирный дом, с учетом интересов ТСЖ или ЖСК.

• При возведении нового объекта – работа непосредственно с Инвестором либо Застройщиком либо с их официальными представителями.

Первый способ является наиболее распространенным, поэтому он знаком и понятен большинству владельцев квартир, расположенных в многоквартирных зданиях. А вот остальные два способа нуждаются в более подробном рассмотрении.

• Разработка ППТ квартала, формирование земельных участков

Во время создания ППТ в вашем квартале, сопровождающегося межеванием придомовых территорий, вы можете обратиться к разработчикам или представителям компании с просьбой пойти навстречу вашим интересам и выполнить разметку и межевание участка для ТСЖ. Согласно нормам российского Земельного Кодекса, в процессе межевания земли не должно образовываться никаких вкраплений, участки не должны вклиниваться друг в друга. Недопустимо также образование чересполосицы и изломанных границ. На образованных в результате межевания участках должна присутствовать возможность размещения хозяйственных объектов недвижимости. Категорически запрещается препятствовать рациональному использованию земельных участков и нарушать экологию территории!

• Формирование и межевание участков при новостройках

Это особый случай. Существуют два варианта формирования нового участка при новостройке:

1. Если здание строится на земле, принадлежащей городу (инвестиционные условия);
2. Если здание строится на частной земле, которая находится в собственности владельца.

Вам следует оценить свою ситуацию и действовать, исходя из следующих принципов:

• Компания Застройщик на время возведения дома, строящегося на городской земле, заключает с Городом (конкретно, с представителями КУГИ) официальный инвестиционный договор. Кадастровой палатой при этом выдается выписка из паспорта, сформированного к данному договору только лишь на время строительства дома (это условие тоже является обязательным). В соответствии с условиями вышеупомянутого договора, Инвестор либо Застройщик имеют право оформить здание в собственность. Прилегающий к строению и располагающийся под ним участки в этом случае оформляются в аренду на сорок девять лет.
• Если Застройщик не использовал это свое законное право и не подал в срок официальную заявку на межевание, а также формирование участка в Роснедвижимость либо другие государственные органы, участок будет считаться не сформированным. Если ТСЖ в этом случае потребует оформления участка, землю им сформируют по минимуму (как правило, такая территория включает всего 10 м по периметру здания).
• В случае, если дом возведен на частной территории, к примеру, на участке организации, отдавшей землю эту на выкуп с дальнейшей ее приватизацией, вопрос решается проще. В данном случае важно просто убедить владельца земельного участка передать эту землю на баланс ТСЖ. Однако, в таком случае, это будет уже проблемой хозяйствующего объекта, а не владельца дома либо квартиры.