Как оформить дом в собственность - инструкция

• Стоит ли торопиться зарегистрировать собственность на новое строение?
• Может ли быть штраф за уклонение от оформления в Росреестре и постановки недвижимости на кадастровый учет?
• Какие особенности и льготы существуют при регистрации собственности на жилой и садовый дом?

Далее в статье ответим на указанные вопросы и затронем наиболее важные темы связанные с регистрацией дома на участке.

В общем понимании граждан, оформление права собственности на постройку — дело добровольное. Однако согласно законодательству, владельцам строений нужно направлять сведения в Росреестр о возведенных постройках на участке, будь то капитальная баня 4*6 кв. м., либо трехэтажный загородный особняк.

Статьей 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за нарушение порядка регистрации права собственности на недвижимость: от 1500 рублей для физических лиц до 40000 для юридических лиц (ст. 131 ГК РФ). Кроме того, Налоговый кодекс указывает на необходимость граждан уведомлять налоговые структуры об имеющихся в собственности капитальных постройках. Уклонение от уплаты налогов и непредставление необходимой информации влечет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (п. 3 ст. 129.1 НК РФ).

Для чего нужна регистрация дома

Наличие зарегистрированного права на дом даст собственнику следующие возможности:

1. Совершать сделки с имуществом — заключать договора купли-продажи, дарения, мены, аренды.
2. Получать налоговый вычет за строительство с уплаченных подоходных налогов.
3. Подводить к постройке необходимые коммуникации - газ, электричество, заключать договора с обслуживающими организациями, в том числе с целью дальнейшего расчета по льготному тарифу.
4. Получать прописку членам семьи, что является важным при определении детей в детский сад или школу по месту жительства.
5. Страховать здание от несчастных случаев - пожара, затопления и т.д.
6. Использовать недвижимое имущество в качестве залога для получения кредита в банке или ипотеки.

Законодательство в области регистрации недвижимости и кадастрового учета постоянно обновляется. Для оформления индивидуального жилого или садового дома в собственность с 4 августа 2018 года необходимо направлять в администрацию уведомление о планируемом строительстве. Однако на основании Федерального закона №404-ФЗ с 19.12.2020 к домам применяется упрощенный порядок осуществления государственной регистрации и кадастрового учета. До 1 марта 2031 года уведомлять администрацию о начале и окончании строительных работ не является обязательным.

Так называемая «дачная амнистия» стимулирует граждан оформлять недвижимость в собственность и ставить капитальные строения на учет. До указанного срока государственные регистраторы не будут проверять недвижимое имущество на предмет соблюдения отступов от границы соседних владений и дороги (Письмо Росреестра от 3 февраля 2021 г. No 13-00062/21, 05.03.2021-N14-1578-ГЕ/21). Для тех, кто только планирует стройку, но ввиду небольшой площади земли и сложной конфигурации участка не может соблюсти предельные отступы от соседних границ, имеет смысл успеть оформить недвижимость в собственность до 2031 года.

Этапы регистрации дома

Нет времени заниматься самостоятельной подготовкой документов? Обратитесь за помощью к нам по телефону 8 (495) 660-83-30. Мы проконсультируем вас по всем вопросам, поможем поставить объект недвижимости на кадастровый учет.

Оформление здания в собственность состоит из следующих процессов:

1. Подготовка проектной документации

Проект необходим для возведения капитального строения в соответствии с существующими строительными нормами с учетом особенностей почвы, грунта, наличия коммуникаций и источников воды под землей. Архитекторы рекомендуют подготавливать проект на основании инженерных геолого-геодезических изысканий.

Пункт 39 статьи 1 ГрК РФ определяет следующие параметры жилого дома:

• количество этажей над землей не более чем 3;
• высота не более 20 м;
• включает в себя вспомогательные помещения для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
• не разделяется на самостоятельные объекты недвижимости.

2. Направление уведомления о планируемом строительстве садового или жилого дома

Владелец недвижимости может заполнить бланк самостоятельно в соответствии с приказом N 591/пр от 19.09.2018 и подать запрос на согласование в администрацию одним из следующих способов:

• через портал государственных услуг для Москвы (https://www.mos.ru) или Московской области (https://uslugi.mosreg.ru);
• через МФЦ;
• лично либо по почте по адресу: Москва, улица Брянская, 9 (для построек в Москве).

Срок рассмотрения — 7 рабочих дней при личном обращении или онлайн и не более 9 рабочих дней — через МФЦ. Необходимо предоставить:

• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции жилого или садового дома;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт);
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя действовать от имени заявителя;
• правоустанавливающие документы на землю (при отсутствии сведений в ЕГРН);
• схематичное изображение планируемого к возведению или реконструкции здания на земельном участке (для электронной формы подачи сведений с использованием Портала).

Ответственным органом власти для Москвы является Мосгосстройнадзор, для Московской области — Министерство жилищной политики Московской области.

3. Получение уведомления о соответствии параметров дома градостроительным нормам

Документ о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров жилого или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения строения является результатом прохождения предыдущего этапа. В технический план включается как уведомление, направленное собственником так и ответ, полученный администрацией.

С начала 2021 года 10% от 12,5 тысяч уведомлений о планируемом строительстве, принятых к рассмотрению администрацией, не отвечали требованиям законодательства. Область жилой застройки пересекалась и накладывалась на территории с ограничениями - охранную зону линий электропередач, сооружений газовой промышленности и иных сетей. Такое нарушение является основанием для отказа в согласовании планируемого строительства.

4. Получение дополнительных заключений от уполномоченных органов власти при нахождении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории

На практике встречаются ситуации, когда дом попадает в границы защитных зон объектов культурного наследия, приаэродромной местности либо иных зон с особыми условиями использования территорий. Например, когда здание расположено в границах приаэродромных территорий, подготовка проекта, строительные работы и реконструкция должны осуществляться с согласованием с представителями соответствующей организации, наделенными полномочиями частью 3 статьи 4 Закона No 135-ФЗ. Несоблюдение указанного порядка согласования служит причиной приостановления регистрационных действий в Росреестре.

Ограничения использования земли могут быть связаны:

• с расположением в границах прибрежной защитной полосы или водоохранной зоны;
• с необходимостью проведения государственной историко-культурной экспертизы (археологических раскопок).

Получить соответствующее заключение возможно онлайн. Для зданий Московской области, обращение можно направить через портал госуслуг Московской области (https://uslugi.mosreg.ru), для Москвы – через портал госуслуг Москвы (https://www.mos.ru).

Проверить существование ограничений в виде особых зон можно следующими способами:

• получить госуслугу «Подготовка градостроительных планов земельных участков»;
• самостоятельно, используя открытые источники информации (официальные сайты органов исполнительной власти, местного самоуправления региона Москвы и Московской области, публичную кадастровую карту).

5. Присвоение адреса

Каждому капитальному зданию, за исключением построек вспомогательного назначения, должен быть присвоен уникальный адрес. Администрация может присвоить его в двух вариантах:

• до постановки на государственный кадастровый учет;
• после получения выписки из ЕГРН.

Имеет смысл запросить постановление заранее, до обращения в Росреестр. В таком случает, в выписке из ЕГРН будет отражен присвоенный администрацией точный адрес. В ином случае нужно будет обращаться в Росреестр отдельно, заполняя заявление об изменении сведений, тратить дополнительное время. Постановление об установлении адреса возможно запросить через портал госуслуг. К электронной форме прикрепляют:

• само заявление о присвоении адреса;
• правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на недвижимость (если строение на участке еще не зарегистрировано, подгружают документы на землю);
• технический план;
• документ, удостоверяющий личность заявителя.

Максимальный срок оказания услуги составляет 12 рабочих дней

Подготовка технического плана дома

Технический план подготавливается кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат и членство в саморегулируемой организации. Доумент подготавливается в электронном виде, записывается на диск и заверяется усиленной электронно-цифровой подписью кадастрового инженера. По желанию заказчика, технический план может быть подготовлен и в бумажном виде, например, в целях предоставления в администрацию для присвоения адреса зданию, а также для согласования с администрацией.

Работа специалиста включает в себя несколько этапов:

1. Согласование и заключение договора подряда на выполнение кадастровых работ. В договоре указывается срок работ, стоимость услуг, порядок расчета.
2. Получение от заказчика документов:
   • согласие на обработку персональных данных;
   • правоустанавливающие документы на землю;
   • два уведомления - о планируемом строительстве и о соответствии параметров градостроительным нормам;
   • иные сведения (заключение о расположении здания в границах зоны с особыми условиями использования территории).
3. Полевые работы - осуществление геодезической съемки и определение характеристик строения для опеределения общей площади постройки и подготовки поэтажного плана.
4. Камеральные работы кадастрового инженера в офисе. Получение необходимых выписок из ЕГРН.
5. Направление в администрацию уведомления об окончании строительства и получение уведомления о соответствии (или несоответствии) завершенного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
6. Получение постановления о присвоении адреса.
7. Подготовка технического плана для подачи заявления в Росреестр.

В случае решения застройщика воспользоваться упрощенным порядком регистрации права на дом, вместо уведомлений кадастровый инженер включает декларацию об объекте недвижимости, подписанную владельцем земельного участка. Срок подготовки технической документации составляет от 2 недель до 2-3 месяцев.

Уведомление об окончании строительства

По окончании строительных работ, владелец земельного участка направляет в администрацию информацию о параметрах здания. В бланке заполняются данные о собственнике, земельном участке и здании. В отношении строения указывают:

• количество надземных этажей;
• высота;
• сведения об отступах от границ земельного участка;
• площадь застройки.

К заявлению о соответствии объекта завершенного строительства градостроительным нормам прилагают технический план и заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей (при нахождении земли в общей долевой собственности). Срок рассмотрения заявления — 7 рабочих дней.

Подача заявления в Росреестр

После того, как работа кадастрового инженера завершена, владелец земли подает одно заявление о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности. За регистрацию права взимается госпошлина в размере 350 рублей. Сроки рассмотрения:

• 10 рабочих дней с даты приема заявления органом при личном обращении или через сервис Росреестра;
• 12 рабочих дней — при обращении в многофункциональный центр.

По истечении указанного срока регистраторы выдадут заявителю выписку из ЕГРН или решение о приостановлении. Основные причины приостановок:

• обращение ненадлежащего лица;
• ошибки или опечатки в представленных материалах;
• противоречие сведений технического плана данным ЕГРН;
• отсутствие в составе технического плана необходимых документов.

Полный перечень ошибок при обращении в Росреестр содержится в ст. 26 Федерального закона 218-ФЗ.

Рекомендуем ознакомиться с письмом Росреестра от 07.07.2021 No14-5137-ГЕ/21. В тексте письма указан перечень недочетов при подготовке документации на жилую или садовую постройку кадастровыми инженерами.

Регистрация дома по дачной амнистии

Когда строительные работы завершены без предварительного согласования с администрацией, для владельца существует два варианта оформления права:

• путем направления уведомлений в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ по факту окончания строительных работ и получения разрешения от Мосгосстройнадзора или Министерства жилищной политики Московской области;
• воспользоваться упрощенным порядком оформления права собственности на основании ч.12 ст. 70 218-ФЗ.

В технический план в упрощенном порядке включают:

1. правоустанавливающие документы на земельный надел;
2. декларация об объекте недвижимости;
3. постановление о присвоении адреса;
4. заключение от уполномоченных органов в случае расположения земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории.

Напомним, что с 19 декабря 2020 под «дачную амнистию» попадают не только садовые дома, но и индивидуальные жилые постройки.

Для регистрации жилого строения не требуется представление разрешительной документации на строительные работы.

Уведомление или «дачная амнистия»?

Согласно разъяснениям Росреестра, застройщик может самостоятельно решить, каким образом зарегистрировать право на дом - воспользоваться «дачной амнистией» или пройти процедуру согласования с органами власти, соблюдая уведомительный порядок в соответствии со статьями 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГрК РФ (письмо Росреестра 14-1578-ГЕ/21 от 05.03.2021).

В каких случаях важно получить одобрение от органов власти?

• площадь застройки позволяет соблюсти необходимые отступы от смежных границ и проезжей части;
• собственнику важно убедиться в надежности капитального строения, соответствии существующим градостроительным нормам;
• отсутствует срочность регистрации права - собственник располагает временем в 2-4 месяца.

Выводы

Упрощенная процедура регистрации права сократила сроки оформления строений в собственность и уменьшила количество необходимых документов для подачи обращения в Росреестр. Однако приступать к возведению дома следует только после ознакомления с существующими градостроительными нормами и правилами. Несмотря на существование «дачной амнистии», требованиями к возведению капитальных строений и правилами землепользования и застройки лучше не пренебрегать. Главное внимание нужно уделить при нахождение будущей постройки в границах зон с особыми условиями использования территории. Отсутствие согласования с органами власти может привести к узакониванию строения только через суд или даже к сносу капитальной постройки.

Ваши вопросы - наши ответы: